严防楼市“硬着陆” 差别化限购或成突破口？

　　田新杰

　　在诸多专家看来，房地产调控存在一个默认的底线——防止房地产行业及中国经济的硬着陆，而2012年，当对房价出现几乎集体看跌时，人们意识到，防止硬着陆的难度加大了。

　　标准普尔在其最新的报告中指出，中国经济增速将在2012年进一步回落至8%左右，GDP硬着陆（增长5%）的可能性为十分之一。国际货币基金组织（IMF）最近报告则表示“目前看来没有撤销调控措施的理由”，但它同时建议“中国可通过有选择地放宽住房限购来遏制房地产市场下滑”。

　　到目前为止，各级地方政府所能做出的反应，仅仅局限于对现有调控措施的微调，而限购松动被视为一些地方的突破口，这引起了部分专家的担忧。

　　下调！下调！

　　上海市规土局最新公告显示，原定于2月15日进行出让的金泽镇练西路南侧地块，因只有1家企业参与竞买而提前出让，并最终以2.15亿的底价成交。

　　零溢价成交在上海土地市场已极平常。上海同策分析师姚伯均的统计，2011年上海市有56块经营性土地零溢价成交，同时，有32宗经营性土地终止或延期出让，其中纯住宅用地18块。

　　姚伯均认为，2012年上海土地市场仍将格外冷。“2012年大型开发商对于中期住宅市场的态度是不看好，除非有极其优质的土地出现，否则他们不愿意冒险在上海拿地。全国1.84万亿地方债，2012年已到集中偿还期，地方政府必然会下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。”

　　同样境遇的还有杭州，该市年后首推5宗商业用地，均以底价成交。

　　有业内人士认为，房地产行业的硬着陆表现为多种形式，土地市场出现的底价成交以及随后而来的大规模较大幅度调低出让价的情形，就是一种典型表现。

　　据中国房地产信息集团监测的全国100城市“招拍挂”土地数据，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比2010年的18887.4亿元减少15.4%。京沪已在大下调2012年土地收入计划。

　　同样下调的还有房企的全年业绩计划。

　　据已披露的企业公开信息，代表性的企业有，2011年取得870.9亿港元销售额的中海地产，今年目标降至800亿港元；2011年完成803.9亿元销售额的恒大地产，今年的销售目标仅定为800亿元。去年有大量上市房企销售目标远未实现，苏宁环球仅完成44%，格力地产、苏州高新、滨江集团也分别仅完成年度目标45%、44%、55%。

　　土地出让量的下调和企业业绩目标的下调，都将影响地方房地产投资增速，虽然2011年全国房地产投资增速仍高达27.9%，但已是逐季回落。而有些地方则是直线下落，如海南省，去年房地产开发投资增速由2010年增长27.1%大幅回落至5%。

　　另一个出发点：防硬着陆？

　　与上述多角度的回落相伴随，2012年房价出现了多年来罕见的集体看跌。

　　中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，为连续第5个月环比下跌。其中典型的10大城市住宅均价出现首次同比下跌。

　　标准普尔最新报告《信用展望：中国经济将在2012年软着陆》预计，中国2012年GDP增长率降至7%的可能性为四分之一，降至5%（即硬着陆）的可能性为十分之一。国家统计局中国经济景气监测中心此前公布中国百名经济学家信心调查显示，85%的受访经济学家认为未来6个月全国平均房价将下降；某国内专业网站近期针对100名经济学家问卷调查也显示，69.9%的受访者认为房价拐点已经到来。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政府、开发企业、市场、购房者等不同的市场主体，哪个方面出现了一定的市场让步，都有可能带来市场格局的变化，从而打破当前的市场僵局。这也是需要地方政府真正费脑子的地方。

　　“重点城市春节月成交惨淡，今年政策面将从绝对高压转向合理有序。”中房信分析师潘绍之告诉本报记者，短期内调控将以“巩固”成果为主导思想。

　　中房信报告指出， 2011年存在调控“矫枉过正”的问题，合理购房需求被误伤，部分经济发展水平不高、房地产市场热度并不高的城市被误伤。潘绍之建议，2012年若能推行以“差别化限购”为主，则将有望实现在房价涨幅可控的前提下，交易量温和回升，实现软着陆。。

　　中房信认为，限购差别化的方向，有两条方案可供选择：在继续执行“限购”的前提下放开户籍限制；以“限价”取代“限购”。去年年底已有丹东、中山、烟台、廊坊等诸多城市出台限价令，而非限购。但也有业内人士担忧，仅以限购调整作为“软硬”之间的“玄关”，依然存在太多不确定性。