开发商导演“房贷放松”大戏?

　　楚天金报讯 一方面，国家强调坚持房地产调控不放松；另一方面，市场上出现了“房贷放松”的迹象，即首套房贷款利率从上浮10%调降为基准利率——

　　□本报记者张新雄

　　岁末年初，外地的首套房房贷政策似有松动迹象。武汉本地的情况怎样？中央经济工作会议强调，今年坚持房地产调控政策不放松，部分地方出现的“房贷放松”是真相还是假象？本报记者近日进行了多方调查采访。

　　有楼盘推优惠政策

　　元宵节前夕，本报记者以普通购房者名义，通过实地走访和电话访谈等形式，对江城5家楼盘和6家银行的首套房房贷政策进行了调查采访。共调查采访了民生银行、建行、农行、招行、浦发和光大等6家银行。调查发现，民生银行已停止受理房贷业务多时；农行和浦发暂停二手房房贷业务，一手房（合作楼盘）实行首付三成、利率上浮10%的政策；招行、光大银行和建行全面受理一手房和二手房房贷业务，实行最低首付三成、利率上浮10%的政策。从调查的情况来看，近期各家银行的首套房房贷政策并没有松动。

　　此次还调查了南湖半岛、盘龙新天地等5家新楼盘。从调查的情况来看，各楼盘均有两家左右的合作银行驻点。其中，5家推行首付三成、利率上浮10%的售房政策；1家楼盘出现“房贷放松”迹象，推行首付三成、贷款利率为基准利率（即“不上浮也不打折”）的优惠政策。

　　据“房贷放松”的涉事楼盘介绍，购买首套房，可从工行和光大银行两家合作银行享受利率不上浮的优惠政策。而记者从这两家银行获得的消息是，这两家银行依然实行最低首付三成、利率上浮10%的政策，并没有单独推出“利率不上浮”、贷款利率“回归”到基准利率的优惠政策。

　　开发商在买单促销

　　采访调查中，农行、浦发、招行等多家银行的工作人员告诉记者，截至目前，在首套房方面，几乎所有本地商业银行均实行最低首付三成、利率上浮10%的政策，并没有明显松动。

　　来自银行一方的普遍说法是，江城房贷政策并没有“放松”。但记者调查发现，有楼盘和合作银行联手“放松”。“房贷放松”究竟是怎么一回事呢？

　　受访中，多名知情人士道出了“房贷放松”背后的真相。“房贷放松的背后，是开发商在买单并主导。”招行负责房贷业务的有关人士说。

　　“正略钧策”管理咨询合伙人康桄瑀表示，从2011年四季度起，房贷放松的消息初现端倪。目前来看，各家银行对于“放松房贷”这件事的态度还是“羞答答的玫瑰静悄悄地开”——执行上浮利率的，将上浮幅度调降，但绝大部分仍坚守基准利率。“个别地区、个别银行的‘降低首付，利率折扣’应是开发商主导的促销之举。”

　　据康桄瑀介绍，所谓“开发商在背后买单”，是指在开发商处买房，银行可“降低首付，利率折扣”，但不是银行放松贷款要求，而是由开发商贴钱。“降低首付”，就是降低购房者第一次的首付成数，然后在一定时间内再补齐剩下的金额，给购房者一定的缓冲时间。“利率折扣”指购房者在一定期限内只需按银行基准利率的一定折扣来支付利率，差额部分由开发商负担，直接在房款里扣减。

　　据多名受访知情人士介绍，武汉和国内其他许多城市一样，很多楼盘都是不直接降价，而是在首付、利率上用变通的方式进行变相降价。究其原因，还是受严厉的调控政策影响。在低成交高库存的背景下，开发商面临很大压力，不得不通过促销来加快消化库存。

　　武汉科技大学金融证券研究所所长、教授董登新表示，“从银行的角度看，经济增速放缓，首当其冲受损的是银行业，因为优质客户的贷款扩张直接受阻，银行利润将会大打折扣。因此，在经济增速放缓、重化工业产能过剩的情况下，银行若不能成功转型，则只能向着贷款扩张的道路前行，自然要冒险一博房地产调控政策走势风险。”

　　全面放松可能性暂不大

　　记者在近期的采访中了解到，今年以来，多家银行的房贷业务审批已提速，即去年下半年无限期地“等”，如今银行普遍答复“三周左右即可审批下来”。“每年年初，新的一年信贷额度到位，出于‘早投放、早收益’的考虑，房贷审批相对较为宽松。”“正略钧策”有关专家分析，去年各银行纷纷上调首套房贷利率，在基准利率基础上上浮10％或更多，与信贷额度紧张有较大关系。进入2012年，部分银行的首套房贷“回归”基准利率，一个重要原因是银行手中的贷款资源较为充裕。虽然房贷利率加价不及小企业贷款，但较低的不良贷款率及以房产作抵押物，仍使房贷业务对银行具有一定的吸引力。

　　多方专家分析，房地产市场对GDP增长贡献率大，在政府促进总体经济的决策中占据着极其重要的位置，政府会采取措施，避免房价出现大跌，对整个国民经济造成不利影响。预计未来1~2年的房地产市场将处于一个温和的下行周期，短期来看，若居民收入保持较快增长，则各城市房价回调幅度可适当收窄；长期来看，房价可以略低于居民实际收入增速的水平小幅稳定增长。

　　专家分析，房贷政策松动与否，将主要取决于其对宏观经济的负面效应的大小，除非固定资产投资和外需出现超预期下滑，导致GDP增速大幅下降，否则，政府不会轻易放松房地产调控。银行也会密切关注政府的调控主基调，相应地作出反应。

　　对于房贷政策未来是否会放松的疑问，康桄瑀认为，“受2011年央行连续调高银行存款准备金率、回收流动性的影响，目前各家银行的信贷规模还是比较紧张，房贷利率短期内全部放松的可能性不大；但如果2012年存款准备金率继续下调，那么将给房贷利率提供一定的放松空间。”

　　多名受访专家说，受严厉的房地产调控政策影响，首套房购房者的支付成本明显上涨，一定程度上影响了自住需求的入市。目前银行适度放松房贷，对于有需求的购房者群体来说是个有利机会，但从目前趋势来看，建议购房者不妨观望一段时间，待相关政策进一步明朗后，再行入市。