央行新政为首套房贷松绑

　　房地产板块：异动之后走向何处

　　□ 本报记者 徐丽红

　　 近日，受央行提出满足首次购房家庭的贷款需求消息影响，地产股一度领跑大盘。但好景不长，地产板块随后受安徽省芜湖市政府楼市“新政”发布仅4天即告暂停的消息影响，应声下跌。房贷政策微调透露出了怎样的信号？这些信号会让从去年开始就命运多舛的房地产板块走出何种行情？

　　信贷微调改变“一刀切”模式

　　 在政策全面调控的背景下，春节之后房市的成交量是十分冷清。数据显示，1月整个房市的销售面积同比大幅下跌，全国出现普跌局面。其中，一线城市和二线城市同比降幅分别为66%和67%。同时，龙头公司的销售环比也开始降低。

　　 面对冷清的房产市场，长城证券分析师胡杨表示，之前地产调控政策是采取“一刀切”的方式，即不论是首套房的刚需购房者，还是二三套房的投资者，都上浮房贷基准利率，这无疑让能够买得起房子的消费群体大幅减少。同时，购房者的观望态度也导致全国房市成交量不断下挫。

　　 2月7日，央行表示2012年将对首套房的家庭列入重点关注领域，并予以支持。据悉，央行将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”。对此，业内人士普遍认为，之前“一刀切”的方式显然推高了购房成本，即使房价下跌，高额的房贷利率也没有对真正有购房需求的消费者形成利好。因此，央行现在的做法有助于信贷政策向首次购房人群倾斜，利于民生和整个市场大背景。

　　 尽管如此，宏观面上国家对房地产调控的决心未变。如果说收紧银行信贷和提高房贷利率是从资金来源和投资成本上挤压楼市泡沫，那么限购限售令的推出则是硬生生地阻断了楼市的交易。加上银行对房地产信贷的萎缩，开发商的资金链日益紧张，为回流资金，不得不降价销售，万科、绿城等大型房企已相继出台降价措施，有统计数据显示，全国主要城市房价已连续3个月出现下降。

　　多空观点博弈地产股

　　 地产股的躁动，再次引发了市场对该行业的多空博弈。

　　 有一种观点认为，楼市下跌的现状已经反映在股价里，而随着货币放松和政策微调，未来地产板块还存在投资机会。

　　 根据天相投顾数据，2011年4季度，低估值的金融保险股、房地产股和防守性好的食品饮料股受到基金青睐，基金大举增持这三大行业股票。数据显示，去年四季度末金融保险业、食品饮料、房地产业市值占基金资产净值的比例分别较去年三季度末提高1%、0.82%、0.68%。

　　 今年1月份，基金大幅增加了金融服务、食品饮料、家用电器、医药生物和房地产这五个行业的仓位。“目前，确实有一部分人看好房地产股，这在对于多元化的市场来说是正常，但这并不代表这板块大有起色。”中信金通首席分析师钱向劲表示，房地产调控的总基调不会发生改变，眼下政策释放微调的信号所带来的实际影响是微乎其微的。

　　把握调控下的投资机会

　　 而回到A股市场上，尽管房地产板块在央行对首次购房者予以支持的背景下走高，不过，行业分析师均表示，这或许只是短期现象。因为整个地产股的业绩已经出现分化，这意味着个股的股价也会随之波动。

　　 申银万国房地产分析师殷姿表示，2011年房地产行业销售额为5.91万亿，增长12.7%，但同期重点跟踪的24家房地产公司的增长率均为8.7%。这意味着淡市下地产公司的整体销售增速明显放缓，公司业绩分化显著。整体来看，殷姿认为地产商的销售增长的分化差异较大，其中全国布局的公司基本处于中间水平，而区域较为集中且产品偏高端的公司销售普遍表现较差。

　　 在此背景下，2012年一季度地产行业增速继续回落，因为土地购置数据并不乐观，一季度增速有可能负增长。如此，土地市场的不景气将使房地产投资和新开工的回落保持到二季度。近日，万科披露2012年1月份销售业绩，销售面积119万平方米，销售金额122亿。相比2011年同期分别下降28.1%、39.3%。统计数据显示，这是万科五年来，首次在开年时出现销售面积和销售金额的负增长。

　　 然而，2011年A股市场市盈率在13.53倍，房地产板块市盈率在13.83倍，估值处于底部。但从2011年年报预计情况看，A股龙头地产企业年报业绩基本稳定，无明显利空，二、三线公司存在业绩下调现象。因此，在政策难言放松也难言加码的时间内，流动性放大信号或将成为改变行业当前预期的关键。

　　 不过，殷姿却认为，近期央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求，信贷宽松带来的销售环比改善值得期待。而对于之前出现的涨停个股，胡杨则认为，这仅仅是资金的炒作，因为这类个股的绝对股价不高，且跌幅巨大。因此，投资者还是应以业绩为重，选择龙头公司。

　　 综合来看，从此次央行关于继续落实住房信贷差别化、支持普通商品住房建设、满足首次购房家庭贷款需求的表态来看，一方面银行对多套住房的投资性信贷仍将维持收紧状态；另一方面，银行对首套住房信贷将有所放松甚至给予利率上的优惠以满足正常的“刚需”，促进房地产市场成交量的回升，以避免过度调控带来的硬着陆风险和对宏观经济的冲击。