环北京楼市溢出效应谢幕 固安房价穿越到3年前

　　祁三连

　　河北省环首都经济圈内的一批县城，燕郊、香河、涿州、固安等，痛快吸吮着北京楼市溢出的乳汁，曾经轮番上演了楼市的奇迹。但现实的神话终难持续，固安楼市快速堆积的泡沫，正在露出其掩盖的伤疤。

　　“7万元告别裸婚，黄金小户型25万/套起”的广告宣传单还没来得及清理，“6万元告别裸婚，黄金小户型20万/套起”的宣传页已经开始迅速散发。这是固安一名为“公园山”在情人节前周末再次推出的特价，相当于单价4000元/平方米左右。该价格已跌落到2009年水平。而早在2010年，固安房价就已逼近7000元/平方米。

　　降价、巨大的楼市供应量、成交低迷等，正冲击着固安这个小县城。一些开发商因为无力应对持续走跌的楼市，索性封盘；另外一些小开发商则在资金压力下不得不甩盘。

　　房价穿越到3年前

　　固安是北京的南大门，号称距北京市区最近的县城，是河北省实施“两环”战略(环京津、环渤海湾)的重点市县之一。2009-2010年，看房班车将一批批来自北京的购房人，拉到了固安，房价接连突破5000和6000两道大关，各大售楼处一度热闹非凡。

　　盛景如梦。记者日前刚在固安106国道边停下，好几位楼盘发单员一起涌了过来，争先往记者手里塞楼盘宣传单。这里排列着当地大大小小的售楼处，每个售楼处前都有一批楼盘发单员在警惕地盯着来往路人，只要感觉对方疑似购房者，他们就奋力围攻上来。

　　在“公园山”的售楼处，只要购房者被拉进来，销售员便会不厌其烦地述说环首都的美好前景以及固安的各种利好，想方设法将看房者多留一会儿。

　　为了证明自己的4000元/平方米是最低价，该项目开发商在售楼处内直接挂出了“固安开发成本分析”。按照该成本核算，包括土地成本1600元/平方米，前期费用及相关行政费用200元/平方米，建筑安装工程费2000元/平方米左右，市政费用200元/平方米，税费是售价的11%，管理费用是售价的5%，财务费用200元/平方米，开发成本总计约为4800元/平方米。

　　这样算下来，4000元/平方米的单价完全是亏本销售。据当地知情人士透露，去年年底，该项目已从最高点6500元/平方米一度跌至4500元/平方米左右。楼盘名称也从东方国际更改成如今的公园山。因为大幅降价和其他问题，该项目还于2011年12月19日引来前期业主退房维权。

　　公园山的遭遇在固安已是普遍现象。即使大降价，这些售楼处也是半天见不到一个客户，商品房买卖似乎也被寒冷的天气冻住了。

　　当地知情人士介绍说，固安基本上都是小开发商，资金实力有限。目前，解决现金流的唯一办法也只有直接降价到底部。

　　一个名为“紫御城”的项目，最近推出了“穿越3年前，15万总价每套起”的2012年贺岁价。固安最大的开发商华夏幸福基业旗下项目孔雀大卫城，目前在售的第五期价格也低于前面已卖出的四期。

　　供应量压顶：降价无人喝彩

　　2011年下半年，受住建部要求限购适当扩大化政策影响，固安也一度风传要施行限购。但至今，固安除了限贷外，没有出台任何更为严厉的调控政策。而仅仅是限贷政策，固安楼市就从去年下半年不断下行。

　　据当地业内人士分析，固安开发商今天的普遍困境，除了受北京调控情绪影响外，一个很大因素是，当地楼市的巨大供应量。由于没有官方数据，无法精确统计出这个小县城的在售商品房总面积，但在固安张眼一望，随处可见在建和新建的商品房小区。林立在街道两旁的各大商品房广告，是固安县城最显眼的风景线。

　　记者根据一家房产网站罗列的固安在售楼盘统计，固安现约有37个在售项目。而据当地一开发商曾做过的市场调研，目前固安有接近40个项目，潜在供应量达25000套以上。而至少10倍于固安购买需求的北京楼市，库存若达10万套就属于高库存。

　　固安奇高的供应量背后，与所谓环首都经济圈的利好刺激有关。有关报道称，河北将“举全省7000万人口之力”，将环首都经济圈建设作为第一战略。而开发商是最擅长利用概念炒作的，包括固安在内的环北京周边县市房价，应声飚升。

　　随之而来的是该县房企数量的猛增。据当地知情人士透露，固安保守估计有30家开发商，且多为当地小开发商。当地最大的“地主”华夏幸福基业也受益于此，跳跃式发展。华夏幸福基业除了有三个大项目在售外，还于2011年年底在固安县拿下6宗地块，面积近16万平方米。

　　华泰联合证券分析师鱼晋华曾表示，这种“园区+地产”的模式，符合县市级政府追求财政收入和地方经济增长的诉求，实现企业与政府的共赢，并非虚言。不过，业内专家担心的是，原本旨在发展新兴产业的环首都经济圈规划，不能演变成激进的圈地发展模式。2011年，同样为环首都经济圈一带的香河县，因大规模违规圈地而被中央勒令叫停。

　　固安的现状是，超速奔跑后的楼市正承受着巨大供应量和银根收紧的重压。据当地一开发商内部人员透露，该开发商也准备3月以低价开盘，希望能回笼部分后续资金继续滚动开发。

　　当地一位售楼员善意提醒，在固安买房需要特别注意看开发商是否五证齐全。固安五证齐全销售的楼盘很少见，尤其是商品房预售许可证。不少开发商为了快速回笼资金，没拿到商品房预售许可证就开卖。低价甩卖所收效果却甚微，更让那些不知以什么价格开盘的开发商左右彷徨。