房企融资躁动：“拆东墙补西墙”的资本腾挪游戏

　　黄树辉

　　 　证监会重申房地产企业融资未重新开闸，再次打破开发商股市融资幻想，资金链紧绷的房企开始被迫曲线自救。

　　自今年1月以来，已有多家开发商按捺不住融资冲动，以更高成本向银行贷款，发行票据，乃至通过母公司不断输血。

　　部分资金压力过大的房企甚至开始股权融资，不惜变卖项目来筹钱自保，越来越多的主业非房地产企业干脆清退房地产业务。

　　销售回款不力及多种融资渠道遇阻，房地产企业曲线融资成为必然命题，但目前房企融资并没有太多的腾挪空间。更重要的是，市场对房地产行业的看空导致房企融资成本一路走高，前途未卜。

　　开发商逆势融资

　　2月16日，华侨城A（000069.SZ）有关负责人向《第一财经日报》证实，华侨城集团近期拟计划发行总额60亿元人民币中期票据，首期为30亿元人民币，期限为三年。

　　就在约两个月前的2011年12月，华侨城集团刚刚发行了14亿元人民币的公募中期票据，利率为5.08%；去年5月，也曾发行了利率为3.5%的10亿元3年期中期票据。

　　华侨城业绩预告显示，公司2011年度的营业收入预计为174亿元，同比微升0.7%；归属于母公司股东净利润为31.5亿元，同比小幅增长3.8%。多家机构研究报告称，华侨城业绩低于市场预期，其中地产销售速度放缓和回款时间过长是主要原因。

　　另一家央企背景的房地产企业中国海外发展（00688.HK，下称“中海地产”) 2月15日宣布，公司拟发行的五年期5亿美元债券将于2月16日在港交所挂牌，票面利率为4.875%。

　　中海地产主席孔庆平2月2日在香港媒体会上曾公开表示，今年房地产形势更严峻，中海地产正积极筹集更多现金以应对。

　　根据标普的分析，此次发行的债券的条款与条件，与中海已发行的优先无担保美元债券一致。预计中海地产将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及一般企业用途。

　　尽管银行贷款紧缩，但中航地产（000043.SZ）2月14日公告表示，中航地产以南京中航19%的股份进行质押，将与兴业银行、南京中航三方签订《委托贷款借款合同》，借款不超过7000万元，期限为一年，借款利率不超过7%。

　　中航地产称，公司进行本次借款主要是为了补充公司短期流动资金需求，拓宽公司的筹资渠道，缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。

　　连续两年业绩报亏的深国商（000056.SZ）则于2月14日发布公告，宣布为子公司借款14亿元的议案失败。此前1月18日，该公司发布公告称，拟为深圳子公司向平安信托及金融机构申请总金额不超过14亿元的借款，主要用于偿还子公司12亿元的银行借款及补充日常营运资金，做好皇庭国商购物广场项目开业前的装修和招商工作。

　　一直称公司现金流充裕的行业龙头万科（000002.SZ）此前在1月16日发布公告称，公司将为上海和佛山的两子公司总额逾6亿元的贷款提供担保，以满足各自业务投资经营需求和推动项目开发。

　　“拆东墙补西墙”

　　在过去的2011年，房地产融资可谓遭遇四面伏击，银行贷款、上市融资、房地产信托及境外发债担保纷纷收紧，开发商资金链危机一触即发。

　　地方政府松绑楼市调控屡被叫停，调控政策压力难减。多数开发商在今年1月份出现销售金额急跌现象，房地产销售回款后市乏力。

　　驱使房企设法融资的另一原因是债务压力。根据世联地产董事长陈劲松的说法，2012年是房企债务的偿还高峰，包括银行贷款、信托、私募、民间高利贷等在内，房企万亿债务今年都将集中到期。

　　根据媒体援引恒盛地产（00845.HK）总裁兼执行董事程立雄的近日表态称，该集团目前净负债率约60%至70%，目标长远是维持在60%以内。未来希望能够通过银行项目融资来取代信托贷款及以长债来取代短债以优化债务结构。

　　程立雄还表示，恒盛地产目前贷款总额约150亿元，当中12.5亿元为信托贷款，将于9月至10月到期缴付。

　　另有机构统计，包括合生创展、绿城中国、上海证大、碧桂园、华润置地、恒大等在内的30余家在港上市房企，2012年均有海外债券到期或需支付利息。

　　目前的种种迹象显示，房地产企业在坚持一年之后的资金链压力越来越突出，不具备融资条件和资源的开发商或者主业非房地产企业开始断臂求生。

　　有数据显示，今年1月以来共有8家上市房企的股东9次质押其持有的全部或部分股份。东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。

　　在链家地产市场研究部冯联联看来，从整体房地产调控走势来看，今年房地产市场的信贷政策仍将从紧，加之目前民间借贷风险较高，国家将会加大管理力度，2012年房企仍然面临融资难的问题。

　　但是，房地产企业逆势融资更多是在上演“拆东墙补西墙”的资本腾挪游戏，但却带来融资成本一路走高，进一步加剧资金链压力。摄影记者/高育文