房价环比全线停涨 调控不改促回归理性

　　记者 庞东梅

　　国家统计局2月18日发布的报告显示，今年1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格下降的城市有48个，持平的有22个，环比全部告别上涨。

　　环比上涨时代的终结，显示出房市宏观调控效果明显显现，当前市场观望氛围浓厚。市场预期将会有更多的房企加入降价大潮，“降”或许是今年房价的看点。

　　告别快速上涨时代

　　在限贷、限购等持续严厉的房地产“组合拳”的调控下，房地产市场的气温越来越寒冷。

　　去年1月份，70个城市中尚有60个城市新建商品住宅价格环比上涨，此后逐步减少，到了去年7月份则减少到39个，已经接近一半。去年12月份更是减少到2个，直至今年1月份新建商品住宅价格环比上涨的城市数量归零。作为最能反映房价走势的环比价格的变化，表明房价已经告别了快速上涨的时代，开始向降价区间进一步前行。

　　对于1月份房价的进一步下行，业内人士认为，主要是受到了春节等节日因素的影响，春节是传统的房市淡季，同时，前期越来越多的房企加入降价的大潮，降势难改。预期在房市调控持续的背景下，调控效果将继续显现，今后数月房价下行的趋势仍有望继续延续。

　　从市场的表现来看，降价成为诸多城市的一种常态。在资金链的压力下，不少房地产开发企业调整了销售战略，以价换量。

　　不仅房价继续下行或者僵持，而且1月房屋成交量也以惨淡收场。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，1月成交量的冷淡将延续整个农历正月，到2月中旬随着低价供应项目的增加，成交量才有可能恢复到去年下半年的平均水平。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅价格依然会占据成交量的主体。

　　价跌或滞，成交量冷淡，房市调整继续延续。

　　探底？筑底？

　　对于房价的下行，消费者并不买账。在一线城市，动辄2万元的房价仍然让工薪阶层难以接受。刚在北京工作3年的黄先生告诉记者：“我仍在看房子，即便万元左右的远郊区房屋，我也买不起。房价还有下降的空间。”

　　不仅潜在购房者的观望氛围日益浓厚，而且不少房地产开发企业也在观望。市场认为，当前房价仍在探底的通道上前行，筑底尚需时日。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，1月，70个城市商品住宅价格跌幅首次出现收窄，但并不意味着跌幅已触底，主要原因可能是由于1月春节，属传统淡季，楼盘促销活动减少。

　　中国银行发给记者的报告预计，2012年房价仍将持续缓慢回落，全年销售量跌幅约在15%左右，全年将呈现“前低后高”的振荡趋势。

　　在促进房价合理回归的大背景下，市场的观望情绪依旧浓重，为加速销售回笼资金，预期未来将有更多的房地产开发企业加入“以价换量”的行列。2012年,降级格局和降价趋势进一步深化已经成为目前市场的共同预期。

　　从市场的预期来看，下半年房价有望筑底，如何巩固房地产市场的调控成效，仍然需要政策的持续施压。

　　回归合理亟待调控持续

　　当前房地产市场出现的积极变化，充分显示出前期房地产宏观调控的影响。在密切关注房价的同时，房地产宏观调控政策方面的一举一动，成为市场关注的焦点。

　　今年年初，全国多地的商业银行开始逐渐放宽首套房信贷利率，回归基准利率。市场认为，这一举措并不意味着房地产宏观调控政策的放松。

　　杨红旭认为，首套房贷利率的松动是在调控政策总体不变情况下的一次局部微调，是进一步体现差异化信贷政策的重要方面，是对自住需求的宽松化。调控的基调没有改变，只不过是更加强调了差异化的特征，而这也恰恰是房地产调控的重要出发点。

　　近期，有关房产税的讨论再度升温。从上海、重庆试点情况来看，试点后重庆和上海的高端不动产，成交量都出现了明显下降，价格趋稳，效果逐步显现。房产税试点的推进将是我国税制改革的一大方向，同时对于推进房地产市场的健康运行产生积极的影响。

　　从政策层面上释放出的信号表明，今年我国将继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　当前房地产市场的变化，表明以抑制投机性需求、遏制房价过快上涨为目的的房地产宏观调控目标已经显现。

　　对于如何完善房地产调控政策，国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任邓育松日前建议，一是要明确住房是居住品，在此基础上，制定长期可持续的、以满足自住型需求为主，抑制投资性需求的制度和政策；二是宜实现中性的住房金融政策；三是根据人口总量和结构变化情况，进一步完善土地供应市场化的政策体系；四是要实行有利于住房流转的税收政策。