315大考：失信房企自掘坟墓

　　长沙房企接连“跑路”，与业主签订合同虚假，无法按期交房等问题应运而生，开发商诚信再度遭受质疑。

　　东地产  曾倩文  报道

　　蔡为民

　　复旦大学地产运营研究所所长

　　开发商赚钱有四个层次：保命、保本、盈利、暴利。在这个时候，不要跟开发商谈利润，谈成本，先把房子卖掉再说，先保命再说，诚信基本无从谈起。

　　金卫平

　　上海同太验房公司董事长

　　疲软的市场、下跌的房价、高企的融资成本和渐行渐涨的材料人工成本，迫使开发商把挖潜增效的目光转向内部——施工建设节约开支严控成本。结果引发质量问题。

　　卫新

　　上海星瀚律师事务所主任律师

　　在合同订立前，购房者应当合理利用自己的权利，让“噱头”变成“实惠”，对销售中的广告、承诺，都可以要求开发商写入预售合同中。一旦到时无法兑现，就可以要求开发商进行赔偿，甚至可以退房。

　　2012年，楼市调控政策继续严格执行，也由此产生了调控背景下特殊的开发商“诚信危机”。为此，本期《楼话堂》邀请了业界著名专家、律师及验房专家为您出谋献策，分析在楼市下行通道中，购房者如何维护自身合法权益，开发商如何以诚信赢得信任？

　　1 开发商面临3.15诚信大考，在楼市调控背景下出现的新的楼市纠纷问题主要有哪些？

　　卫新：主要有三种问题：首先，因房价下跌而引发的退房、索赔纠纷。这类因房价下跌而引发的退房、索赔纠纷可以说是调控背景下最为激烈的，也曾一度引发业主闹事事件。其次，因宏观政策变化而导致的合同履行纠纷。购房者面临“因银行拒绝放贷”而导致不能履行合同义务，从而产生买卖合同签订双方的纠纷。最后，因宏观调控使得固有的楼市纠纷更加突出。在买方市场下，购房者对原有纠纷不再忍气吞声，对于开发商违约的行为必定会追究无疑。

　　金卫平：开发商有三大诚信问题引起的楼市纠纷问题：一是资金问题引起的纠纷。资金链的断裂产生烂尾楼和半拉子工程，烂尾楼和半拉子工程引起不能按期交付使用乃至债务纠纷；二是促销问题引起的纠纷。为了在低迷的市场背景下取得较好的去化率和销售业绩，一些开发商往往在媒体广告宣传上及现场促销上挖空心思、动足脑筋，言过其实的宣传和五花八门的促销承诺引起诚信纠纷；三是质量问题引起的纠纷。疲软的市场、下跌的房价、高企的融资成本和渐行渐涨的材料人工成本，迫使开发商把挖潜增效的目光转向内部——施工建设节约开支严控成本结果自然引发质量问题。

　　2 上一轮降价潮中，部分开发商的降价行为引起了老业主的不满，认为开发商缺乏诚信单方面降价，如何看待这种现象？

　　蔡为民：在楼市寒冷的环境下，开发商降价是可以接受的，也是情理之中的必然反应。

　　在这个时候，不要跟开发商谈利润，谈成本，先把房子卖掉再说，先保命再说，诚信基本无从谈起。不过，单方面降价的确涉及诚信问题，双方应该建立在平等互信的基础上商谈价格问题。

　　卫新：我们应该用一分为二地眼光看待这个现象：首先，对于在合同中已经订立“保价条款”的业主，依据意思自治原则，业主可以此对抗开发商降价的行为，要求赔偿或者退款。其次，对于未订立“保价条款”的业主来说，开发商单方面降价是其自主选择的过程。其实，这种降价属于一种正常的商业行为，也属于正常的商业风险的范畴。购房者在订立合同时，就应当预见到这种风险。

　　金卫平：如果开发商前期销楼获取暴利的，这次售楼又跌价幅度较大的，开发商理应对老业主予以补偿，政府理应对此介入调查，进行合理有效调控，做好维稳大局。反之，买卖双方都得遵守市场法则，任何商品均有涨有跌，商品房亦然。

　　3 购房者如何警惕开发商利用虚假的营销宣传吸引眼球？维权途径有哪些？

　　蔡为民：购房纠纷问题最大的根源在于我国房地产市场有着严重不合理的预售制度。在台湾等地，房屋销售是完全的预售，购房者在最初只需交少量定金，然后按照工程进度逐笔支付15-20%的房款，80%的贷款是在购房者取得产证后才拨付，开发商在交房前是无法拿到全部房款的，因此不敢胡来。消费者也需要这种支付方式，而不是出了问题后再四处维权，耗费精力和时间。

　　卫新：在合同订立前，购房者应当合理利用自己的权利，让“噱头”变成“实惠”，对销售中的广告、承诺，都可以要求开发商写入预售合同中。

　　其次，若合同已经签订，根据相关法规，商品房的销售广告和宣传资料中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

　　购房者有以下几种维权途径可供选择：向工商局投诉开发商做虚假广告的行径；向房管局投诉开发商；委托律师发函对开发商的不诚信行为进行协商以维护自己的权利；向法院提起诉讼。

　　4 目前我们看到在楼盘销售中违背承诺的事件层出不穷，失信于消费者等于自绝后路，为何企业会铤而走险？此时开发商应采取什么措施来证明自己的诚信与责任？ 

　　蔡为民：开发商赚钱有四个层次：保命、保本、盈利、暴利。现阶段，许多开发商处于保本阶段，更有甚者处于保命阶段，为了保住自己，他们只有牺牲消费者。

　　限购使有效购买者大大减少，面对越来越少的需求，开发商必须克服这种短视的毛病，调整营销模式，换位思考，为消费者做更多的贴心服务和全方位保障。

　　卫新：企业铤而走险的原因很简单，虛假承诺可以促成合同成功交易。要想在房产市场站住脚，开发商还需要将承诺书面化。对于买方提出的要求以及自己在广告中作出的承诺，应当以书面的形式全部写入合同。

　　第二，将责任明确化。尽可能详细地在合同中列明房屋可能出现的问题，以及出现该问题时自己应采取的对策措施。

　　第三，在合同中提高赔偿金额。间接赋予购房者督促开发商严格按照约定进行施工并交付房屋的权利。

　　金卫平：开发商敢冒险，其一是因为政府监管缺失查处不力；其二不少开发商属项目公司，项目销售结束公司也关门大吉无需后路；其三违法违规成本太低。

　　要维护诚信并无捷径可走，唯有把每一个楼盘做好做精，让每一位入住者亲身体验，口口相传，只有客户认可了，开发商的诚信与责任也落了根。