二套房不松绑 银行坐地数钱

　　二套与首套房利差扩大，“包装”潮暗流涌动，差异化信贷名义下，银行业左右逢源，成为本轮楼市调控中的唯一赢家。

　　东地产  曾倩文  报道

　　日前，央行宣布2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。在此宏观背景下，首套房贷的松绑在沪上多家银行逐步推进。

　　二套与首套房利差扩大

　　春节后，上海首套房贷悄然回归基准利率，85折、9折优惠再现市场。为此，《东地产》记者以贷款购房者身份走访了沪上十多家国有商业银行、股份制银行及外资银行，其中除中国银行、中信银行的首套房贷仍执行基准利率上浮5%之外，农行、建行、交通银行则表示要根据客户资信、收入等情况决定具体的贷款利率，在基准利率之上存在一定浮动空间，此外，东亚银行对VIP客户可做到85折或9折，恒生银行、大华银行和花旗银行等外资银行则可提供约95折的优惠幅度。

　　“我们在春节后对上海的各大银行系统进行过了解，大致有三成的银行对首套房的贷款利率进行了调整，回归到基准利率上。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，其他省市也有诸多银行下调首套房利率标准的信息。

　　在调查过程中，记者发现首套房贷利率尽管出现了微调，但各银行对于二套房贷政策并未有出现改变，首付六成、利率上浮1.1倍仍是主流。

　　二套房“包装”潮潜行

　　“之前由于首套、二套房贷款利率相差不大，均是基准上浮1.1倍，选择包装贷款的客户并不算多，而随着近期首套房利率出现松动迹象后，打电话过来咨询这种方式的人逐渐增多起来。”某包装公司职员在与记者聊天时这样表示。

　　在安居客等房产网站的房贷论坛里，活跃着这样一群“金融顾问”，他们对各家银行贷款政策“缝隙”了如指掌，可根据客户自身情况制定个性化的“包装”策略。记者调查发现，如果贷款者是外地户口，在上海有一套住房且有贷款未还清，想再购买一套住房并贷款的，只要夫妻中有一人未参贷，可花500元办理一张“单身证明”，并支付1000元手续费，即可在某些国有银行以首套房名义办理贷款。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，首套房贷利率的松动与二套房利率维持不变，这将加大两种贷款的还款成本差距，首套房贷会越来越划算，或将导致更多的人可能会选择违规将二套房“包装”成首套以换取低利率贷款。

　　二套房贷利率年内放松可能小

　　二套房“包装”成首套的违规做法，事关二套房利率会否松动。

　　央行上海总部最新数据显示，1月份个人住房贷款小幅增长，当月沪上新增本外币个人住房贷款20.8亿元，环比和同比分别多增31.1亿元和少增41.4亿元。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，每年一季度银行都会在贷款额度上有所放松，放松首套房利率是银行的一种选客行为。差异化信贷政策在执行上会根据客户的资信、银行流水及与银行合作程度做出调整，不能将部分VIP客户的低利率理解为整个市场利率的下降。

　　在走访中，记者发现几乎所有的银行和楼盘都表示，二套房贷款目前仍严格执行首付六成，利率上浮至少10%的政策。中国银行上海分行工作人员指出：“二套房贷款利率肯定在基准利率的基础上至少上浮10%，无论购房者将首付提高到多少，除非一次性付款，否则即使将首付付至99%，贷款部分仍执行1.1倍及以上。”

　　银行成市场唯一赢家

　　值得一提是，差异化信贷在银行业有不同的解读。

　　一位股份制银行零售业务部经理指出，银行与购房者理解的差异化信贷有所区别，银行是为了盈利而做贷款，给予不同还款能力、资金状况的客户不同的利率，即使同一个楼盘的业主，也会因个人情况不同拿到利率相差很大的贷款。“二套房贷客户多属于优质客户，在严格执行央行政策的前提下，我们也会考虑用免除律师费、赠送保险等方式吸引贷款额较多的客户。”上述人士指出。

　　相比于高启的利息费用，上述人士称的各种费用减免与保险赠送不过是蝇头小利。

　　据记者估算，以一笔贷款总额100万元，贷款时间30年，采用等额本息还款法还款的纯商业贷款为例，如果是二套房，按基准利率上浮1.1倍计算，月供约为7167元；如果是首套房，按基准利率打9折计算，月供约为6219元。总利息二者的差距为34.02万元。

　　即使是首套房，基准利率跟楼市调控前的7折利率相比，总利息的差距也不言自明。就算房价下跌10%，购房者也远不如调控前划算。

　　大连万达集团董事长王健林稍早前表示，这一轮宏观调控，在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有银行是赢家。

　　链 接

　　改善型二套房如何贷款最划算

　　上海市公积金管理中心对购买改善型第二套住房的定义是：借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米。这部分购买改善型二套的客户选择何种贷款方式才能达到最高性价比呢？

　　方案一：原来只有一套房产无按揭，计划按揭购买新房

　　如资金足够可考虑不申请任何商业贷款方式，将第一套房产出售，全额购买第二套新房。如需考虑流动资金的需要，可用夫妻二人的公积金申请第二套房的贷款，并出租之前的小户型房产，用租金来减轻还款压力。

　　方案二：原来只有一套房产有按揭，计划按揭购买新房

　　出售第一套房，用下家的首付还清首套房贷款，用剩余房款作为二套房首付，贷款采取公积金与商业组合贷款的形式。

　　方案三：外地有一套房，在上海按揭购买新房

　　目前上海房地产交易中心并未与全国联网，无法查出外地的房产记录，如果在上海申请贷款仍被视为首套房，但银行也要求提供房产情况承诺书，所以建议可卖掉外地房产，作为首付款，然后依照自身情况申请公积金贷款或商业贷款。