豪宅区建保障房 开发商难言之痛

　　耗费巨额公共资源兴建保障房，并不能分配给最需要的人群。商品房配建保障房，更再度引发热议。

　　东地产  童丹霞  报道

　　连续三次下调共有产权保障房申请准入标准，是对建后认购不足的一个解决之道，但又背离给最需要人群居住的原始功能。

　　“十二五”上海目标建成100万套，大规模的配建，开发商不得不面对在建项目如何既满足高端人群需求，同时又满足保障房群体需求。与此同时，不参与配建，开发商拿地成功率便会降低，这已经成为了目前开发商们必须面对的现实。

　　三度下调是否偏移保障房初衷

　　从3月1日起，除了普通住房标准，上海还将调整共有产权保障房准入标准。这已经是上海第三次下调申请标准，大幅放宽了户口年限、收入限额、单身人士年龄等准入标准。

　　申请家庭成员具有上海城镇常住户口的年限从连续满7年缩短到3年，3人以上申请家庭的人均月可支配收入限额从3300元放宽至5000元、人均财产限额从12万元调整为15万元，单身人士单独申请的年龄要求从“无论男女，均需年满30周岁”调整为“男性须年满30周岁、女性须年满28周岁”。

　　这已是上海2010年试点保障房以来的第三次调整，而认购不足是促使标准修正的最重要原因。

　　“经济适用房试点以来，申请认购数量难以达到建设规模，目前17个区县认购人数还不到1万人。”上海易居研究院主任李战军道出目前困境。

　　复旦大学副教授陈杰参与过上海政府保障房政策研讨。他认为这一方面是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上买不起经适房。上海全市占比为40%的中低收入家庭，当时平均年可支配收入约5.26万元。按一套经济适用房35万-40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达7-8倍，已超最高可承受能力范围。另一方面，在上海市官方测算的30 多万目标人群中，大多数人已有住房，除非经适房条件更优，才愿意购买。

　　此番修改标准，李战军指出，只能下调，否则面临无人认购。但也有看法指出，下调标准，已远离保障初衷。

　　保障房该不该挤到豪宅区

　　事实上，保障房性质的住宅用地已逐渐成为住宅供地大户。

　　2011年，上海市住宅供地1200公顷中，商业住宅类用地仅为 360公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”(经济适用房)、“棚户区改造”(动迁安置房)和“中小套型商品房”三类用地分别为200公 顷、400公顷以及240公顷。保障房性质的住宅用地占供地量的70%。

　　业内预计当去年保障房性质用地供应达到峰值后，2012年该部分比例会有所下调，但对开发商而言不得不面对同一片区原规划定位高端住宅区，如今因保障房基地的兴建，而调整整体规划。

　　以青浦赵巷为例，近几年来上海青浦赵巷国际别墅区已成为上海土地市场一个专出地王的板块。2007年11月，龙湖地产以超出底价3倍多的15.42亿拿下赵巷镇8号地块，成为赵巷板块第一个真正意义上的地王，并将赵巷板块住宅用地楼板价提升至10000元/平方米。

　　2009年7月，金地集团以超出底价322%的30.48亿元最高挂牌价拿下赵巷镇10号地块，再次刷新赵巷地王纪录，楼板价达14500元/平方米，比龙湖2007年的10672元/平方米高出了40.5%。

　　2010年12月，该板块的楼面价再次被刷新，和黄旗下的业贸投资有限公司，以总价16.2亿元竞得上海青浦赵巷17号住宅地块，成交楼面价21865元/平方米，溢价率192%，成为赵巷板块新单价地王。

　　地价的高涨使得开发商不得不将住宅规划为高端产品，然而，该片区同时计划保障房建设，规划用地面积约658万平方米，其中住宅建筑面积约320万平方米，预计建成后可入住10.4万人，市属保障性住房约147万平方米。

　　豪宅区建保障房，如何形成平衡？

　　“很难平衡，当初拿地政府未告知该板块将来会建保障房，如今保障房匆匆上马，前期进驻者只能哑巴吃黄连。”遭遇青浦赵巷同样情况的开发商无奈表示。

　　贫富混居是乌托邦还是未来方向

　　为解决共有产权保障房资金问题，在提出保险资金进驻后，也要求部分地块搭建保障房。

　　在今年上海第一幅出让的纯住宅用地中就明确规定配建比例。最终被上海青晨房产以2.15亿的底价拿下的青浦金泽镇练西路南侧地块，在该土地出让答疑中明确要求建造30%的精装修住宅和5%经适房，同时不得建造低于10米的低层住宅，由此限制了产品的选择。

　　而毗邻上述地块的便是青浦的豪宅涵璧湾，亦是同一家开发商，目前涵璧湾在售项目为760－1027平方米独栋别墅，售楼处报价为2500万－7000万元不等。

　　“国家在全国推行配建政策，这是要把穷人和富人在住房区域上相互融合。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴在此前曾表示，这个方向是明确的，商品房与保障房混搭的模式在国外已经执行了很多年，这是为了防止贫民集中区的出现。

　　然而，政策制定方的想法并不完全得到开发商的认可。

　　“有两大弊病，第一，多种政策房和商品房混在一起，产权不清晰；第二，开发商和物业不可能给予不同群体成本相同的小区环境和服务，这必然带来矛盾。”任志强认为。

　　更多开发商认为，如果保障房因房屋成本较低而支付相应比商品房少的管理费用，那么，两条线的收费必然导致一个小区两种差别化管理的现象，再加上保障房人员复杂多样，也给物业管理增加了难度。

　　“开发商所能做的是尽可能区分两者，将保障房和商品房区隔开。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。

　　链 接

　　保障房该建哪？

　　保障房究竟该建在哪？或者说共有产权保障房应该建在哪？

　　在上海已公布的21个保障房项目可见，多数集中在生活配套缺乏的外郊环。这些地区生活基础设施不配套，居住者出行、就业、就学、就医、购物以及文化消费成本较高。

　　在今年两会期间，政协委员查波对一些大型保障住宅社区人口聚集的问题进行了专门分析。“现在新凯家园(松江泗泾的保障性住房基地)第二期已经完成，第三期也开始了。新凯家园第一期有3555套住房，第二期 有3850套住房，第三期规划的住宅面积有300万平方米。但我们调查发现，人口集聚与规划已经出现偏离。第一期主要是动拆迁房，第二期是动拆迁和经适房，现在一二期共聚集了10000人左右，但沪籍人口只有一半，建设好后，很多沪籍居民并没有搬入。”

　　究其原因，生活配套的不完善是导致建后无人居。对此，经纬集团董事局主席陈经纬看来，共有产权保障房应该建在城区，应该考虑购买人群的生活成本、出行成本。比如，发达国家的一些大城市，在市中心的小户型住房周围不设停车位，因为这里公交四通八达。

　　上述问题也同样引起政府注意，在一时难以解决土地资源之下，此前上海市政府与相关区政府和市城投总公司签订了《大型居住社区外围市政配套项目建设工作目标责任书》，明确了相关责任单位2011-2013年大型居住社区外围市政配套项目建设任务。