以退为进复地私有化“剑指”大地产平台

　　林琅

　　2011年5月，登陆香港股市已近7年历程的复地集团完成退市。长期以来，这家H股上市房企，向来被视作复星系旗下的房地产业务平台。带着“首家退市内地房企”的名头悄然退隐，无疑为复地的发展前景笼上了一层神秘色彩。

　　退市仅三个月后，复地便在山西太原进行了一场品牌发布会，高调宣布正式进入太原楼市。在此之前的2010年2月，复地曾一口气在太原拿下了6块土地，总出让面积达到104.13万平方米，总成交金额为8.96亿元。

　　从太原拿地完成到项目开发，中间只隔了一年有余，复地的发展步伐并不算缓慢。显而易见的是，退市似乎并未对其形成丝毫影响。对于复星系掌舵人郭广昌而言，以22亿元代价将复地实行摘牌，其背后深意究竟何为？

　　事件回溯至2011年1月20日，复地母公司复星国际（00656.HK）与其联合发布公告称，复星国际将就复地全部已发行H股和已发行内资股提出自愿有条件收购要约，建议撤销复地的上市地位。根据早先坊间揣测，复地最终被私有化的决定，实属现金流状况不佳导致负债率高企不下的无奈之举。这一说法并非空穴来风，在2010年业绩说明会上，复星国际财务总监丁国其曾公开表示，负债率偏高是集团最终对其实施私有化的重要原因。复地2010年业绩公告数据同时显示，截至2010年12月31日，该企业总负债额约人民币246.3亿元，总资产为333.08亿元，负债率达74%。

　　74%的负债率在上市房企之中尚属“可接受”范畴。Wind统计显示，根据已发布2010年年报的A股上市房企数据，逾三成上市房企的资产负债率超过70%。“复地作为一个H股上市公司，基本上丧失了融资功能。”这是丁国其在业绩发布会上的表述。而私有化之后的利好之处在于，凭借着复星强大的资金实力，复地开拓其他融资渠道的方式将更为灵活及有效。

　　私有化这步棋实质上是以退为进。在此之前，复地在香港股市的股价表现一直不尽如人意，长期徘徊在3港元左右。“这种估值表现无法体现公司价值，通过私有化后的加强管理却可以提升公司价值。”法律界人士称。

　　原本偏低的股价表现，却反而构成了私有化收购价格的“合算”性。按照退市计划，控股股东复星国际将就复地集团全部已发行H股及内资股提出收购要约，其中，7.298亿H股股份按照每股3.5港元价格收购；约1480.43万股内资股按照每股等于3.5港元的人民币价格收购，总收购价格为22亿元人民币。这一交易，被业内人士认同为“不错的买卖”。

　　耐人寻味的是，作为退市节点的2011年，最终成为了复地历史上投资金额最大的一个年份。前后相继在南京、杭州、长沙、重庆等拿地投入72亿元，名下的复地投资集团在基金管理规模18.7亿元的基础上，又新筹集了12亿元基金。与此同时，整体复星系地产平台的轮廓亦随之清晰起来。复地私有化的初衷，终于显现。

　　“借道”退市之举乘机拓展的布局，复地并不是孤例。新加坡嘉德置地集团亦曾于2008年试图完成旗下子公司雅诗阁集团的私有化进程。按照计划，嘉德置地以每股1.73新元的收购价格计算，将雅诗阁的发行股票以28亿新元代价全面收购。嘉德置地方面称，作为雅诗阁的控股企业，嘉德置地可以间接或直接为其提供发展商机，但由于上市企业受种种规定限制，可能会造成雅诗阁无法利用嘉德置地提供的商机。

　　完成私有化之后的三年时间内，雅诗阁已在中国17个城市拥有40个物业，逾7000套服务式公寓。雅诗阁北亚区业务发展及资产管理高级副总裁杨竣淼曾对记者表示，根据市值保守估算，公司在中国拥有和管理的38家物业总资产市值约为35亿新元，即175亿元人民币。