稳盛投资总经理吴涛： 地产私募行业监管还是空白

　　卢先兵 况娟

　　开发商的资金困局，对于另外一些人来说却是商机。

　　2011年，不同类型的房地产基金雨后春笋一般发展起来。

　　在这其中，开发商发起的房地产基金渐成一派。金地集团、远洋地产、保利地产、中海地产，以及复地、首创、绿城等纷纷独自或者合作发起境内外基金，而且发行规模都在十亿元以上。

　　房地产基金的兴起到底是开发商的救命稻草还是代表未来新的商业模式？迄今为止，房地产基金已累计千亿元，而随着房地产调控持续从紧，业界憧憬的万亿规模，是不是水中之花？

　　金地集团稳盛投资总经理吴涛接受本报采访时认为，房地产基金是中国房地产企业未来创新发展的必由之路。他的另一身份是中国房地产协会金融分会副主任委员。

　　依靠市场杜绝利益输送

　　《21世纪》：越来越多的开发商成立房地产基金，怎么看待开发商与基金结合的优势？

　　吴涛：房地产基金管理的核心在于投资能力和资产管理能力，全国化运作模式，使得主流房地产企业在投资项目选择和管理运营上有一套成熟的体系。依托股东运营平台，房地产企业发起的基金会在投资、资产管理、风控和收益等方面比其他类型基金更加有效。

　　《21世纪》：如何规避开发商旗下私募和开发商之间利益输送的问题？

　　吴涛：在房地产基金界，一直有开发商主导的私募基金和独立私募基金之争，一般人认为开发商设立基金就是为自己项目融资，做利益输送。我觉得，这是市场决定的问题，基金做的是资产管理业务，如果管理人把基金投资人的钱拿来去做利益输送给自己的股东，造成投资人亏损，市场早晚会把它淘汰掉。如果涉及违法融资会被抓起来；即使不违法，失去了投资人的信任，别人也不会再把钱交给它，基金也就无法生存下去。上市公司和股东之间的关联交易有严格限制，私募基金管理人和股东之间的关联交易也需要制定有关规范。一个行业的健康发展不能仅仅靠自律，虽然自律是健康发展的基础。

　　《21世纪》：房地产基金是房地产企业救命稻草还是新发展模式？

　　吴涛：长期看，一些开发企业会逐渐发挥自己的投资和管理优势，走上基金模式。在国外，一些开发商成功地进行了这种转型，中国市场比较熟悉如新加坡凯德、美国的铁狮门和汉斯就是这类代表。这种模式的基本特点是把自己的股本和投资者的股本放在一起组成基金，开发商做基金管理人，从基金管理、开发到资产管理全程为投资者服务。在这种模式下，开发商不会讲哪些项目是自己的，哪些项目是别人的，因为他已经演变为一个管理人，把自己和别人的资金放在一起管理。当然，这对开发商的融资能力和投资能力提出更高要求，所以只有那些管理规范、业绩良好，得到投资者青睐的公司会发展起来。

　　项目选择一票否决制

　　《21世纪》：稳盛投资具体的筛选标准是什么？

　　吴涛：投资一个项目时一般这样几个步骤。第一步，先选定城市，同时要看合作开发商是谁，我们不仅投金地的项目，还投其他很多开发商的。我们会考察开发商以前的开发能力、项目质量、财务状况怎么样、管理是不是规范。

　　第二步，看当地的市场供求和土地价值。对于通过初步筛选的项目，会派人到所在城市或者城区去做市场分析，看看周围的楼盘售价和销售情况。这个环节会淘汰四分之三的项目。

　　这个阶段过后，进入到第三步，定价和尽职调查过程，要派法律和财务人员到现场查帐，翻阅有关资料，完成投资报告，随后提交给投资委员会审批。只有5-6个项目保留到这一环节。投资委员会由5个人组成，项目需全票通过才能做，投委会委员是来自不同领域的专家。层层淘汰之后，2011年我们只投了三个项目。

　　《21世纪》：基金如何控制项目方的现金流？

　　吴涛：我们要求项目资金封闭运营，不能让合作方把钱调走，防范资金挪用风险，财务预算、现金支出的审批，这些是硬性的。另外，我们派出的资产管理团队还要协助项目方进行流程化的资产管理，包括设计、营销、工程、成本、财务预算等，管好了，成本会降低，基金的收益率会提高，我们的合作方也会从中获益。

　　《21世纪》：如何防范项目风险？

　　吴涛：看一个项目好不好，重要的是这个项目本身有没有价值。如果是一个开发项目，要看未来可售房子的房价、销售速度的实现可行性，而不是可售资产的价格。我们看到有些项目资产质量很好，但是价格很高，卖不掉。比如，有些地方的别墅，打五折也不一定能卖掉。很多人即使打五折也买不起，能买得起的那些人基本都被限购了。

　　第二就是对地价的评估。地价高低不能静态看，而要考虑到未来市场发展，动态的研究。比如，相近一块土地，别人200万一亩拿到了，我现在100万一亩拿到了，好像我就赚了一倍。是真的赚了吗？不一定。你拿到地后要盖好才能销售，如果房子价格在跌，很可能三个月后你想80万一亩卖出也很难。很多金融机构计算抵押率时，往往看静态抵押率，但随着资产价格下降，很多公司用来抵押的土地价格也在降，这时处置资产会压力成倍增大。

　　《21世纪》：房地产企业做基金在监管上有什么特别要求吗？

　　吴涛：目前尚未有任何条例或指引用于地产私募，行业监管基本是空白的。不能简单以投资回报率作为基金管理人唯一衡量标准，还要看符合基金管理行业的规范。这些规范包括内控制度、风险管理流程、以及为基金投资者服务的文化。有些地产企业，知道一些概念，也有一些合适的项目，就开始了基金管理业务，在他们眼里，基金就是为自己项目融资的新渠道。这种想法很容易出问题，问题不一定是因为项目亏损，而是整个过程不透明。这就需要政府加强行业监管。