多地政府微调楼市政策 利好刚需市场

　　CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　寂寞无声的楼市在过去的2011年已然让不少地产商惆怅不已，而2012年初国家领导人一再重申调控楼市的决心让部分心存侥幸的地产商的信心跌至冰点。但之后不久，银行出台的“差别化”信贷政策和多个城市相继调整普通住房标准，让急于卖楼的地产商以及明里暗里站在地产商一边的旗手“专家”像是逮着了忽悠百姓买房的机会，在一定范围内鼓吹调控渐松，房价要回暖……事情真相究竟如何？相继出台的政策是否相互矛盾？刚需们还需要继续观望吗？

　　差别化信贷补充“一刀切”

　　2月18日，央行发布消息称，从2012年2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点：大型金融机构为20.50%、中小机构为17%。以央行公布的2012年1月末存款余额80.13万亿元估算，本次准备金下调将为市场输送流动性约4000亿元。

　　中国当前的楼市其实就是政策市，任何相关的政策都容易触动楼市的敏感神经。消息一经发布，多位开发商在微博(http://weibo.com)上作出了积极回应，SOHO中国董事长潘石屹表示“这是好消息”，全国工商联房地产商会副会长、北京华远地产股份有限公司董事长任志强说，现在不少城市房价在降，但老百姓感受不到。“比如一套100万元的房子降了10万元，但因为房贷利率上调，购房者要多付出20万的利息。”他建议，银行应该彻底实行差别化利率，加强对首次置业者的信贷支持。

　　当然也有开发商就此认为，释放4000亿元资金，自然会有一些资金流入房地产市场，从而缓解当前房地产开发商资金紧张的局面。

　　这就有点高估了这次存款准备金率下调对房地产的影响。存款准备金率下调不是货币政策对房地产市场的放松。就目前的情况来说，当前对房地产市场影响最大的政策是差别化的信贷，只要差别化的住房信贷政策不改变，房地产市场想借助于存款准备金率的下调又重新燃起住房投机炒作的热潮，重新鼓励居民涌入房地产市场几乎是不可能的。

　　中国人民银行郑州中心支行副行长庞贞燕说，央行最近表示，在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这意味着，首次置业者将在信贷方面得到更多的支持。

　　调整“普标”顺应客观需求

　　继去年12月1日起，武汉市调整普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元，此举使得武汉全市七成住房成为普通住房。北京、天津、厦门等城市也相继在调整普通住房标准，从2012年3月1日起，上海将调整本市普通住房标准。自2005年起，上海普通住房标准已进行了三次调整，目前执行的标准是2008年11月制定的，此次价格标准调整幅度较大，特别是外环外，调整幅度达到63%。据《中国联合商报》记者了解，目前郑州市暂时没有调整房地产政策的打算，但是市房管局已经向税务部门提交2011年的房地产市场销售情况，预计郑州很快将要上调普通商品住房标准。由于近几年房价的迅速上涨，使得原有标准下的各城市的普通住房占比也迅速下降，因此调整普通住房标准有其客观必然性。

　　由于从非普通住房转为普通住房，可以在交易环节享受到契税和营业税的优惠，降低交易成本。因此市场普遍认为，普通住房标准的调整，将会刺激成交量的提升，促使购房者长期观望后的入市积极性提高。上海方面也强调，今年将继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求。

　　中国指数研究院副院长陈晟告诉记者，地方政府以调整普通住房标准，是一个很巧妙的做法，不仅鼓励了刚需，而且是中央政府可以接受的方法，避免让人觉得是在整体放松投资、投机性需求。

　　刚需“该出手时就出手”

　　正如人们常说的，“一千个人的眼里就会有一千个哈姆雷特”。楼市政策敏感期，由于各方的利益不同，从而解读角度就会不同。而作为实实在在的刚需们，不少人已经有“该出手时就出手”的决心。据某网站针对本次央行“降准”进行的一项调查显示，近六成网友认为未来存款准备金率还有下调的可能，超半数购房者考虑入市。正准备购买婚房的黄先生告诉记者：“自己属于刚需一族，目前正在看房子，如果有看中的房子，自己也负担得起，就准备趁现在购房有优惠、利率有所松动的时机买下心仪的房子住进去，已经错过了2008，不想再错过2012了。”

　　据相关机构初步统计，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州、从化等城市微调了当地楼市政策。这些城市通过调整土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。中国房地产文化促进会秘书长陈运高向《中国联合商报》记者表示：“房价回归合理水平，力争实现楼市稳中求进的软着陆，这是2012年调控的主要目标，软着陆过程中，交易量和房价都会稳中有降，现在楼市暂时处于买方市场，对于买房自住的刚需置业者来说是个不错的购房机会。”

　　竞合地产董事长王东表示，抄底只对投资购房来说有意义，真正有住房需求的人，价格只是其中一个因素，还有交通、地段和生活配套等方面的考虑，相对来说，今年上半年的时机较为成熟。不仅因为现在“准备金率”、“差异化信贷”等方面有利好情况出现，而且现在市场上房源丰富，优惠幅度大，购房者处于优势地位，有机会选到性价比高的优质房源。