房地产信托的第二道关卡

　　高谈

　　资产管理公司和地产基金已经嗅到了房地产信托“腐烂”的味道

　　[ 房地产信托兑付有四道关卡：第一道是融资企业到期还钱；第二道是信托公司处置抵押品，有一些资产管理公司和地产基金正在接手抵押品；第三道是信托公司的自有资金垫付；第四道是信托公司本身扛不住，其股东为了维护信托公司的信誉来承担债务 ]

　　“我们正在募集资金，考虑接盘一些无法兑付的房地产信托。”一家国内著名的股权投资基金高管告诉第一财经日报《财商》。

　　

　　第二道关卡

　　这是房地产信托在2012年的第二道关卡：一些在集中兑付下无法还款的房地产信托将以便宜的价钱被机构投资者接盘。

　　“房地产信托兑付有四道关卡：第一道是融资企业到期还钱；第二道是信托公司处置抵押品，有一些资产管理公司和地产基金正在接手抵押品；第三道是信托公司的自有资金垫付；第四道是信托公司本身扛不住，其股东为了维护信托公司的信誉来承担债务。在四道关卡中，第二道关卡尤为重要。”好买基金总经理杨文斌告诉记者。

　　第一道关卡很难扛住，这几乎是业内的共识。

　　由于信托公司并没有公开披露平台，每家信托公司产品披露情况差异巨大，难以清楚地计算2012年到底有多少房地产信托面临到期。

　　据诺亚财富报告，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，约为2010年的2.5倍。国泰君安证券的统计数据是房地产信托2012年总到期规模达到1759亿元，中金则预计到期规模将在2000亿~2400亿元。

　　从时间上说，三季度将出现兑付高潮。据国泰君安统计，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。

　　“信托品种名目繁多，很多产品表面上可能是流动性贷款或股权质押等项目，但实际投向是房地产，因而实际规模至少是可统计数据的2倍。”杨文斌告诉记者。

　　

　　搜集便宜货

　　一些秃鹫已经循着猎物“腐烂”的气味而来。

　　“从春节前开始，一些房地产信托已经陆续有人接盘。”一家信托公司产品设计人士告诉记者。

　　据这位产品设计人士介绍，接盘的机构中四大资产管理公司（中国长城资产管理公司、中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司和中国东方资产管理公司）占了很大的比重。他们接手的抵押资产价格一般是5折左右。

　　四大资产管理公司成立的背景是在1999年处理国有银行股份制改造中的不良资产，以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标，是国内金融市场上为数不多的专业处理不良资产的机构。

　　对于房地产公司来说，临近兑付期必须提前准备流动性，如果项目回款产生问题，他们也不得不将抵押资产低价处置来获取流动性，而资产管理公司给的5折价格刚好可以满足信托产品的还款需求。

　　这种做法对集合信托计划的投资者的利益并没有多少影响，因为房地产信托的抵押率一般都小于四折，也就是说，如果需要融资2个亿，那么抵押物的价值至少要5个亿。所以如果将抵押物按照五折卖出，之前集合计划的投资人权益并不会受损。

　　还有一种情况是，房地产公司重新成立一个信托计划来借新还旧。“原来的信托计划马上就要到期了，房地产公司可能会找到资产管理公司或者是地产基金继续借钱。这些接盘者将成立一个单一信托计划，购买前一个产品的受益权，帮助项目公司渡过难关，这种项目的期限更长，2~3年的都有，融资成本更高。”该产品设计人士告诉记者。

　　对信托公司而言，单一信托计划由于不像集合信托计划那样涉及大量个人投资者，因而对信托公司而言，一旦出现风险处理起来更加方便。

　　例如大业信托公司和天津融创置地公司合作的一款房地产信托产品就是这样一种设计：项目引入东方资产作为增信方，一旦该信托计划到期（信托期限为18 个月）未能兑付，则整体打包“出售”给东方资产，信托计划继续延期12 个月，东方对其提供资金，重新包装设计成新的信托。

　　“资产管理公司也正在寻求一些好的地产项目，这些项目虽然在短期内遭到流动性危机，但是地理位置和建筑质量优秀。资产管理公司对资产的流动性要求并不高，不会马上出手，他们有足够的耐心等这些资产度过阴霾。”上述产品设计人士告诉记者。

　　不过，一些投资者还在寻找更恰当的出手时机。“我们正在筹集资金，但是还要再等等，之后应该会有更便宜的东西。而一旦买入，我们在短期内并不打算卖出资产。”一家PE基金高管告诉记者。

　　三季度成为房地产信托兑付问题的时间窗。“三季度的房地产信托的兑付压力最大，由于资产处置一般要提前于兑付期，那么在二三季度时可能会产生集中的抵押品抛售，那时可能会出现处置量非常大，而价格非常低的情况。”杨文斌告诉记者。