谁来填补700万套保障房的投资缺口

　　史进峰

　　 2月27日，接近住建部的人士透露，今年中央下达的保障房补助资金将在去年的1526亿元基础上加码至2000亿元，这意味着2010年以来中央用于保障房领域的财政资金补助三年实现了三级跳，2010年这一数字仅为800亿元。

　　 不过，与去年高达1.3万亿的保障房投资额相比，来自中央的财政资金贡献度不足15%。在房地产市场萧条一片，卖地乏力的当下，令地方政府揪心的，恰是2012年“计划开工700万套以上，基本建成500万套以上”背后庞大的保障房资金缺口。

　　 去年11月，一位人民银行的权威人士向本报记者透露，“我们测算了一下，五年3600万套保障性住房资金需求量在5.2万亿左右，特别是2011年和2012年，要拿出1.3万亿和1.4万亿。这将是又一个四万亿政府项目。”当时就有部委提出了保障房投资计划减速调整的方案。

　　 去年银行信贷不足二成

　　 2012年全国保障房开工目标从2011年的1000万套缩减至700万套，折射出保障房建设更趋于理性，但仍然面临一大现实挑战——资金和土地资源问题。

　　 前述接近央行的人士曾经算过一笔账，“以2011年建设保障性住房需资金1.3万亿元计算，所需资金占当年全年7.47万亿新增人民币贷款的17.4%，这种规模巨大的新增资金需求会加剧当前资金的供需矛盾。”

　　 按照住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤给出的数据，去年保障性安居工程实际开工1043万套，基本建成432万套，提前超额完成了开工建设1000万套的任务；为完成这一目标，当年全国保障房建设完成投资近1.3万亿元。

　　 这1.3万亿天量资金到底从哪里来，目前尚是一笔难清的账。公开数据显示，1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金1526亿元，占比仅11.7%。

　　 银行资金一直被认为是保障房投资的主要资金来源。然而2月15日央行《2011年第四季度货币政策执行报告》显示，尽管保障房投资增速明显，但来自商业银行的贷款不足二成。

　　 截至2011 年年末，全国保障性住房开发贷款余额3409 亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5%，全年累计增加1751 亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1%，比年初提高31.7个百分点。

　　 “这1751亿元当中，主要是国开行和四大行贡献的。”2月27日，一位股份行公司业务部主管告诉记者，尽管各家银行对保障房表态积极，但保障房尤其是公租房和廉租房“低收益”和“高风险”并存是不争的事实。

　　 根据国开行披露的信息，2011年全年该行新增保障性安居工程贷款1095亿元，在同业中占比60%以上。

　　 谁来填补700万套保障房的投资缺口？

　　 除却中央财政补助的1526亿和银行保障房开发贷款1751亿外，1.3万亿保障房投资中的75%需要地方政府想法子，即承担9723亿元的筹资任务。

　　 “目前硬性的规定，是要求地方政府至少每年拿出10%的土地出让收益用于保障房建设。”上述股份行人士透露，2010年，地方政府卖地总收入在2.7万亿元左右，那么至少拿出2700亿元用于保障房投资。

　　 然而，这与9700亿元的口子相比，仍远远不够。

　　 张学勤也表示，有关部门出台了政策措施，各地通过增加省级财政补助、安排中央代发地方政府债券资金、提高土地出让收益提取比例、安排财政超收收入、组建投融资平台等方式，多渠道增加投入。

　　 再来一个1.3万亿？

　　 作为保障房投资的典型样本，重庆市市长黄奇帆此前推出的“三年之内4000万平方米公租房”计划已经遭到了现实的阻力。

　　 2月27日，接近重庆住建委的人士向本报记者透露，尽管重庆市2011年计划开工1350万平方米公租房建设，但实际完成计划仅为800万平方米，完成率不及六成；今年开工目标有可能下调至600万平方米。

　　 相较于可供出售的经济适用房和棚户区改造，公租房和廉租房被普遍认为在融资难度上要大于前两者，而重庆保障房强力推行的便是此种

　　 “公租房模式”，融资难题是摆在黄奇帆面前的现实问题。

　　 一年前的“两会”上，黄奇帆曾算过一笔账，重庆市3年建设4000万平方米公租房，总投资需要1100亿元左右，其中财政投入约300亿元。市政府拿出3万多亩的城市储备地，以成本的概念注入到公租房建设中，再加上国家专项补助、地方财政拨款等，可以保证300亿元的投入一步到位。

　　 另外所需的800亿元投资则通过社会融资解决。然而，据上述人士透露，2011年重庆公租房建设开发贷款占全部融资来源的比例仅仅10%。

　　 “银行的配套资金不一定超过10%，不过重庆市政府也通过引入社保基金、保险公司和发行债券等方式加大社会融资力度。”上述人士告诉记者，2011年7月份，社保基金曾向重庆市提供了一笔高达45亿元的信托贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

　　 重庆并非孤例。“2012年，保障房同时在建项目绝对量应该超过了1500万套。”2月27日，某国有大行公司业务部负责人如是告诉记者，2011年开工1000万套，建成的只有432万套，今年这一目标已经提高到了500万套。

　　 “要想五年内建设3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20%，五年累计需投入资金得5万亿到5.2万亿。”上述接近央行的人士也告诉记者，根据央行相关部门的测算，2011和2012年是投资高峰期，开工、在建、竣工的保障房均为五年中最高。“未来五年的前两年年度资金需求将达约1.3万亿到1.4万亿元，之后三年每年约0.8万亿元。”他分析。

　　 高华证券最新研报认为，住建部称去年1000万套保障房的相关投资为1.3万亿元，这一整体投资规模乍看上去相当庞大，但这是2-3年建设周期之中的总投资，而非2011年一年所需投资。

　　 “2011年建设投资应该是当年在建房的投资，主要是2010年开工项目在2011年时的推进成本（因为当年新开工数主要集中于下半年）。”据高华测算，2011年在建总数为405万套/季度，对应的成本约为6880亿元。其预计今年全年开工数为700 万套，再加上2011年延续至今的项目，估算所需总投资额接近9770亿元。

　　 接近国开行的人士透露，作为保障房投资的主要支持者，今年该行新增保障性安居工程专项贷款目标目前初定为1000亿元。