地产信托又见“春天”

　　1月地产信托销售火爆，部分银行重新开闸代售

　　信息时报讯 （记者 徐岚） 就在监管层再度对房地产信托发出风险提示之时，地产信托却流露出逐渐回暖迹象，1月房地产信托发行依然火爆，部分商业银行重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品；与此同时，以高盛为首的机构也一反去年唱空态度。面对2012年到期兑付的数千亿元房地产信托产品，地产信托的风险真的减小了吗？

　　部分银行重启代销

　　2011年5月，相关监管部门表示不鼓励商业银行销售房地产信托及房地产基金产品，随后国内各家银行陆续暂停了房地产信托的销售，由此导致房地产信托销售规模在去年下半年出现大幅萎缩，也促使更多的信托公司开始自建渠道，并加大与第三方机构的合作。

　　然而，近日却有消息称，部分商业银行已经重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品。据某股份制银行相关人士透露，今年该行将加大信托产品的代理收付业务力度，并正与国内各家信托公司洽谈包括房地产信托、矿产信托、艺术品信托等高收益产品的合作事宜。

　　而另一位股份制银行人士坦承，今年准备金率的下调与部分高收益理财产品的监管加强，使得银行发售的理财产品预期收益开始呈现下降的趋势，“无论是从引入更多存款的角度考虑，还是对中高端客户的拓展与维护的相关考量，发行信托尤其是地产信托应该将是很多银行考虑的一环。”

　　1月地产信托销售火爆

　　一项数据显示，地产信托在去年年底的沉寂之后，确实有重燃之势。

　　据好买基金统计，今年1月，36家信托公司共成立130只固定收益信托产品，纳入统计的130只产品总规模为133.24亿元，平均每只产品规模为1.40亿元。产品数量环比减少45.61%，同比减少41.96%。即使是在信托发行规模缩减的同时，房地产依然是信托资金投向最大的行业。今年1月，发行地产信托产品数量为29只，占比18.35%。其中，规模最大的是五矿国际信托的盈地星城（一期），该项目预计募集资金总额为12亿元。

　　日前一位信托业人士在接受记者采访时曾感叹，由于房地产公司和信托公司都不希望看到信托违约的情况出现，所以大部分到期项目会以开发商降价促销、借旧还新或者项目转让等方式来应对。而这种“借旧还新”的方式，就是房企仍将通过信托渠道进行再融资，这可能意味着，今年房地产信托还会面临发行小高潮。

　　高盛报告称风险可控

　　值得关注的是，高盛日前发布了一篇房地产行业研究报告，也明确表示信托贷款风险可控。报告称，其拜访的两家信托公司的管理层认为还款风险日益加大，但不会带来系统性风险。原因有二，一是违约可能仅限于部分小开发商，二是行业抵押品覆盖率充足（通常为资产价值的40%～60%）。

　　事实上，高盛的这种观点确实也有数据支撑。据用益信托统计显示，大型房地产开发商中，2011年通过房地产信托融资规模居首的是万达，共发行10款产品，融资额为71.76亿元；排在第2位的万科发行了8款产品，融资规模达48.93亿元。

　　高盛认为，信托贷款违约可能的解决方案包括三种。一是以新的成本更高的借贷方式替代房地产信托；二是向第三方卖出资产（如国有四大资产管理公司等）；三是信托公司资本金偿付。

　　监管层再度发出警示

　　面对2012年到期兑付的数千亿元房地产信托产品，地产信托的风险真的减小了吗？一边是市场和机构的信心回暖，但另外一边却是监管层的屡屡示警。用益信托在最新报告中透露，日前监管层再度对房地产信托发出风险提示，要求信托公司在风险评估以及退出机制方面早做安排以应对房地产信托可能面临的风险。用益信托认为，房地产信托成为信托公司主要的业务增长点，带动了去年信托公司利润的高速增长，不过随着房地产市场调控的深入，这项业务的风险也在积聚。就房地产信托业务本身而言，随着还款期限的集中到来，其面临的兑付压力将越来越大。