今年房地产市场有限利好

　　杜丽娟

　　访住建部政策研究中心主任秦虹

　　受到调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，市场进入深度博弈。芜湖新政在出台不到一周的时间即被叫停，一定程度上反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心。

　　在调控依然从严的形势下，2012年的房地产市场将会何去何从？住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受《中国经营报》记者专访时表示，未来房地产调控政策的调控，将围绕“控制投资需求、控制房价上涨速度”和“建设保障房，满足刚性需求”两个方向不动摇。

　　首套房贷政策执行有误

　　从政策层面解读，对刚性需求信贷政策始终是支持的，从来没有限制性和惩罚性的措施。

　　《中国经营报》：近期房地产市场出台了较多政策，令市场关注政策是否会放松，货币政策是否将由持续紧缩逐渐转向宽松，对此你怎么看？

　　秦虹：从政策角度看，对首套房政策从“国十条”开始到现在，一直没有变过，这就是实施差别化的信贷和税收政策。具体来说，就是购买第二套房，贷款首付60%，利率1.1倍，是惩罚性的，第三套房不贷款。对于首套房贷款在政策方面从来没有变过。

　　那么，为什么去年还有一些商业银行将首套贷款利率提高10%左右的现象发生呢？我想主要是执行的问题，而不是政策的问题。因为从政策层面解读，对刚性需求信贷政策始终是支持的，从来没有限制性和惩罚性的措施。今年以来一些商业银行的首套房贷已经从提高的10%降到正常的利率水平。

　　为什么政策会在执行过程中变样呢？一方面是去年信贷额度非常少，货币政策收紧后，在信贷额度非常少的情况下，个人很难拿到购房贷款。因为银行个贷的额度只能占总额度的一定比例，总额度小，个贷比例就小；额度用完个贷就没了，如果需求量大的话只能提高门槛了。所以，根本原因在于信贷政策收紧后，导致部分商业银行自己做主提高利率。因此根本不存在政策层面的原因，从2010年“国十条”实施以来，我们对首套房贷款政策没有任何的调整。

　　《中国经营报》：既然政策本身没有问题，但是在执行过程中仍然遇到了问题，你认为接下来如何去应对这些问题？

　　秦虹：我觉得商业银行还是应该自觉遵守国家的政策法规，今年1月份开始，央行在开会的时候，也表示要支持首次购房的贷款，因此目前我们在政策层面的基调是没有变化的。

　　去年以来，地方政府调控房地产政策方面主要发挥了两个作用，一是控制房价，一个建设保障房，在政策执行落实上比较到位。中央经济工作会议提出，促进房价合理回归，房价合理回归了，初次置业的刚性需求才有条件得到满足，投资和投机也难有获利空间。所以，控制房价和满足刚性需求是一致的。这不是一个短期的权宜之计，从长期来看，住房市场要满足居住需求，不能成为一个投资品市场，这是长期要求，必须坚持。

　　政策调控不动摇，一是指调控的方向，控制投资需求，控制房价上涨速度；二是建设保障房，满足刚性需求。坚持这两个方向不动摇，当然也不是说政策一成不变，还会有一些调整和完善，但我认为调控的方向是不会轻易动摇的。

　　房地产市场“有限利好”

　　如果今年能拿到正常的银行贷款，那么房企开发保障房、普通商品房的资金压力就可以得到缓解。

　　《中国经营报》：在调控政策的影响下，今年房地产市场将会出现哪些变化？

　　秦虹：客观讲，房地产市场的调整本身就是一个利益再调整的过程，调整过程中各方都要做出牺牲，都要做出利益的调整。

　　从“国十条”到“国八条”，连续两年的调控，市场发生了一些变化，主要体现在以下几个方面：一是投资和投机性需求被挤出市场，现在房地产市场主要支撑是刚需，很多大城市房屋成交需求中，小户型占比相比2011年将有所提高，刚需对市场的支撑力将会很大；二是房价的涨幅大幅回落，降价和停涨的城市越来越多，房价过快上涨的势头得到控制，部分项目已经出现了价格的向下调整；三是调控导致企业分化更加明显，调整和转型将是企业面临的新主题，过去房地产市场比较热的时候，各行各业的资金都涌向房地产。从去年开始，一些企业开始退出房地产市场，选择多元化的投资，说明企业的调整已经开始出现。

　　《中国经营报》：目前很多人都在猜测信贷放松将对房地产行业是一个利好现象，你怎么理解？

　　秦虹：这只是一个“有限利好”。第一，今年信贷放松也是有限放松，不可能像2009年那么大幅度放松，所以也不可能寄希望会出现2009年那样非常宽松的信贷支持；第二，今年的信贷主要投资方向是实体经济和小微企业，并不是说放松了就会投进房地产；第三，房地产作为资金密集型行业，对资金需求依赖度很大，信贷额度宽松，一定程度上对房地产有好处，包括个人住房抵押贷款，可能会容易一些，不像过去没有额度贷不了款，现在有了贷款对刺激销售就有好处，有利于企业回笼资金，这应该说是利好。

　　此外，普通商品房开发、保障房的开发贷款也会得到及时的支持，不用去高成本融资。相比去年银行信贷额度比较紧的情况，不少开发企业不得不到社会上去高成本融资，给企业造成的压力比较大。如果今年能拿到正常的银行贷款，那么房企开发保障房、普通商品房的资金压力就可以得到缓解，但是我认为这也是有限的，不会出现大的回流，所以不要抱太高的希望。