第一牛股首发年报 华夏幸福逆势扩张

　　米娜

　　从ST国祥（600340.SH）更名的华夏幸福股价一路狂飙，成为国内资本市场的“黑马”。

　　2011年A股全年累计跌幅达21.68%，房地产企业跌幅惨重，但华夏幸福非但没有下跌，反而遭到资金追捧，股价连续上涨，在一年之内股价涨了3倍有余。

　　2月29日，华夏幸福发布了借壳上市之后的首份年报，根据年报显示，该公司2011年全年实现净利润达13.6亿元；净利润与上年同比增长了225.5%。

　　与全面陷入经营困境的地产大军相比，华夏幸福所交出的这份“成绩单”无疑十分抢眼。

　　机构热捧

　　2月28日，华夏幸福收盘价为24元，而在一年之前，即2011年2月28日该股的股价仅为6元/股（复权价）。

　　Wind数据显示，2011年大盘上证指数收于2199.4点，是A股史上的第三大熊年；但在个股方面，总共有18只股票的年涨幅在50%以上，其中有6只股票的年涨幅超过100%，华夏幸福以3倍的涨幅遥遥领先，成为当之无愧的2011年第一大牛股。

　　2011年7月，华夏幸福成功借壳ST国祥，众多机构投资者纷纷入驻，包括华夏、嘉实、华商和工银瑞信等大型公募基金公司。

　　公开信息显示，华夏红利基金在2011年6月重组公布之前就持有 220万股华夏幸福，在重组成功之后华夏系基金选择了获利退出。

　　而对华夏幸福更加看好的华商领先企业混合型证券投资基金自重组开始就持有741万股，成为华夏幸福的第四大流通股东，如今仍持有700多万股。

　　而嘉实基金旗下的基金丰和则在华夏幸福重组成功之后的2011年第三季度买入了161万股，第四季度又继续加仓38.6万股，成为其第七大流通股东。

　　机构蜂拥而入显然与华夏幸福的业绩增长有关。

　　华夏幸福年报显示，2011年公司实现整体销售额165亿元，实现营业收入77.9亿元，比上年增长76.2%；实现营业利润17.5亿元，比上年增长180.8%；实现归属于母公司所有者的净利润为13.6亿元；比上年增长225.5%。

　　根据华夏幸福在重组期间所作出的承诺，华夏控股承诺2011年、2012年、2013 年京御地产（华夏幸福旗下房地产公司）的盈利预测数（即归属于母公司所有者的净利润）分别为9.5亿元、12.8亿元、14.7亿元。显见2011年华夏幸福业绩远超重组承诺数据。

　　业内人士称，华夏幸福之所以敢于承诺大手笔盈利及超预期增长，与其公司业务性质息息相关。

　　据了解，华夏幸福成立于 1998 年，旗下拥有两大主要业务，分别是由区域事业部投资的工业园区开发和由专业事业部负责房地产项目开发。

　　华夏幸福目前投资开发运营的产业园区，包括固安工业园区、大厂潮白河工业园区、怀来京北生态新城、昌黎工业园区、滦平金山岭园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪园区等共10个工业园区，其中七个位于河北，两个位于辽宁沈阳，均位于环渤海经济圈内。

　　“一个成熟的工业园区形成需要8～10年的时间，而华夏幸福的三大园区（即固安工业园区，大厂潮白河工业区和怀来京北生态新城）已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期，因此华夏幸福今后几年的营业利润实际已经锁定，兑现重组承诺问题不大。”一位证券公司资深分析师表示。

　　“产业新城模式”复制扩张

　　自2011年4月30日“国十条实施细则”中明确提出“住房限购令”后，限购政策便逐步在全国各地陆续执行，这也将国内的房地产行业拖入寒冬。

　　但华夏幸福显然并没有受到限购政策的影响。“华夏幸福所经营的领域是产业地产，这在国内尚属于发展初级阶段，发展前景巨大。”中原地产投资顾问部总经理张昆煜表示。

　　2011年年报显示，华夏幸福把握了国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级、区域分工的历史机遇，聚焦于环渤海区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。中国社会科学院工业经济研究所张其仔研究员告诉《中国经营报》记者，“通过深化城市化的进程,让更多的农民进城，对于中国未来的经济发展很重要。让农民进城，不完全是要解决户口问题，关键在于要有就业机会。通过产业发展把城市建设起来，通过城市建设把产业发展起来，把农民吸引到城市中来，让更多人真正地参与到城市建设中来。通过这种方式，才能实现城市化与经济发展的有质量、可持续。”

　　尤其值得一提的是，华夏幸福成名源于其最早开发的一个工业园区：固安工业园区。

　　2002年，华夏幸福与河北省廊坊市政府共同开发的固安开发区，成为第三代开发区的代表之作，被业内称为“产业新城模式”。据了解，固安开发区的电子信息和汽车零部件两大产业基地目前已经初具规模，2011年完成固定资产投资100.3亿元，实现财政收入约6.3亿元，园区就业人口超过2万。

　　除了固安工业园区，2007年华夏幸福又开始运作大厂潮白河工业区，随后又签约怀来京北生态新城，这三个慢慢走向成熟的开发园区为上市后的华夏幸福贡献了颇丰厚的利润。

　　“2010 年固安和大厂两个园区的综合毛利均高达 50%以上，三大园区目前签约投资额共 470 亿元。”上述资深分析师表示。

　　如今，华夏幸福事业版图已经扩张到环首都经济区、环渤海经济圈等地。截至2011年年末，公司投资开发运营了包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）、怀来京北生态新城（河北张家口）、昌黎工业园区（河北秦皇岛）、滦平金山岭园区（河北承德）、文安园区（河北廊坊）、沈北蒲河智慧产业园区（辽宁沈阳）、大厂新兴产业示范区（河北廊坊）、广阳园区（河北廊坊）、于洪园区（辽宁沈阳）共10 个园区。

　　工业园区开发的独特之处在于其“政府主导，企业运作”的模式，即政府将某一区域的整体开发委托给一个房地产企业来完成，并在政府的监督下对委托区域进行逐步开发，企业与政府共同分享产业发展、城市升级的红利。

　　“以生产，加工和制造为主的第二产业工业园现在成为主流，以产业主导的工业园在南方已经逐渐成熟，而北方市场如今正如火如荼开始建设。”张昆煜表示。

　　“华夏幸福是产业地产的典范，它目前拓展的区域均未受限购政策影响。在上市的房地产企业里，唯有张江高科与其类似，都经营工业园区，但张江高科在企业管理方面不如华夏幸福灵活。”光大证券一位资深分析师表示。

　　光大证券房地产分析师姚望表示：“在工业园区建设方面，目前国内还没有一家开发商的实力能跟华夏幸福相比，现在固安园区的品牌效应逐渐形成，这次与沈阳苏家屯人民政府签约的条件比往其他园区要优厚，与政府约定的基础设施、公共建设以及土地整理的加成收益比例，较之以往更加可期。