碧桂园：现金流考验攻守平衡

　　王小明

　　2月28日，碧桂园在香港发布了其2011年的业绩情况。年报显示，2011年碧桂园实现的销售金额达到432亿元，全年纯利也同比升了35.5%至58亿元，利润率则达到了16.7%。虽然是2011年为数不多的完成了年度目标的房企之一，但面对今年严峻的市场环境，“低成本，高速度”开发模式的碧桂园，依然面临着现金流和利润率的严峻考验。

　　花旗的一份研究报告称，虽然2011年碧桂园的盈利略高于预期，但今年碧桂园要面临很大的调价压力，这将挤压碧桂园的边际利润。按照碧桂园的预期，今年的销售目标将与2011年持平，在目前的市场环境下，如何确保销售速度和现金流水平，对碧桂园而言压力不小。

　　调价挤压利润空间

　　年后，与不少开发商采取实质性降价的策略相比，一直走平价策略的碧桂园似乎显得异常淡定。除了借公司成立20周年的“噱头”，推出老业主推介新客户成交，可免五年管理费的小优惠外，并无其他大幅度的折扣。

　　“碧桂园向来走的营销路线都是薄利多销，价格整体水平较低，降价的空间是有限的。”一名熟悉碧桂园的行业人士告诉《中国经营报》记者。事实上正是得益于价格的优势，2011年碧桂园位于广东惠州的十里银滩项目和位于江苏句容的碧桂园凤凰城分别在推盘两天内达到了70%的去化率，成为碧桂园薄利多销模式的典型代表。在这种模式下，2011年碧桂园推出的16个新项目总共为其带来了128亿元的销售额，新项目的高去化率确保了碧桂园的推盘节奏。

　　上述行业人士告诉记者，碧桂园走的是低成本的路线，其土地储备的平均地价仅500元/平方米左右，与其全产业链式的开发模式配合，很大程度上保证了碧桂园的利润空间。因此价格优势不仅带来了高去化率，也没有损失其利润率水平，其2011年纯利同比增长35.5%，达到58亿元。

　　而与大多数地产商2011年销售价格普遍下调的情况相比，2011年碧桂园的销售均价不降反升：年报显示，2011年碧桂园的销售均价大约为每平方米6289元，比2010年的5483元/平方米上涨了约12.6%。

　　在2012年碧桂园新推的11个新项目中，预计有三成新盘的销售价都会超过2011年的均价，碧桂园今年的销售均价似乎仍有上升的空间。

　　但碧桂园显然不能忽视市场下行期的调整。花旗的分析师预测称，为了维持价格的吸引力及销售速度，碧桂园今年将面临很大的调价压力，而调价将挤压碧桂园的边际利润。

　　对此，碧桂园集团总裁莫斌并未直接否认。“我们产品的定价一直基于三个标准：一是利润率，二是现金流，第三是市场的接受程度。今年我们会把现金流放在第一位，这样就不排除会在其他两方面受到一些损害。”其补充称，今年碧桂园将加强成本的控制以最大限度保持现有的利润率。

　　而上述行业人士也认为，在目前的政策环境下，类似于万科、恒大、碧桂园的快速周转型发展商，要保持一定的销售规模难度可能并不大，“但如果又要抓利润率则比较困难。”

　　在利润率受压的前提下，碧桂园今年把主要的目标放在了“保量”上。记者了解到，包括存货和新盘在内，今年碧桂园的总推盘面积并不会低于2011年。

　　今年年后，碧桂园总部对旗下全国103个项目的开发和推盘节奏进行了逐一的讨论研究，“原则就是要‘进可攻、退可守’，既要保证市场好的情况下有足够的项目可以推出销售，也要确保在市场不好的时候，不会沉淀太多的资金。”莫斌说。

　　为了维持现金流，今年碧桂园将旗下项目的去化率目标定在60%以上。同时为有利于加强总部对新推项目的直接掌控，碧桂园今年新推的11个项目中，有8个项目都分布于碧桂园总部所在的广东省境内。

　　莫斌还透露：“从今年开始，碧桂园总部的三个部门：销售部、战略管理中心、法务部将一起密切关注市场走向和政策形势，以引导公司及时对销售和开发策略进行调整。”

　　审慎购地降负债

　　快速的销售能保证现金的回流，对于秉承快速滚动开发模式的碧桂园而言，其现金流水平将直接关系到整体的销售和开发节奏。

　　记者翻阅碧桂园的年报资料发现，截至2011年底，碧桂园手头拥有的现金为123.9亿元（包括受限资金46.49亿元），虽然与2010年同期的98.53亿元相比有所增加，但其总借贷余额已经达到289.6亿元，其中包括约142亿元的优先票据以及一年内需要偿还的64.69亿元短期贷款，集团的整体负债率由2010年的48.4%快速上升到了63.3%。

　　尽管按照目前房地产行业70%的平均负债率水平，碧桂园的负债率仍属正常，但由于其迅猛的攀升速度以及碧桂园本身快速滚动开发的模式，不少投资者对碧桂园的财务风险控制能力仍然表示疑虑。

　　而负债率的攀升与碧桂园2011年大举购入土地储备有直接的关系。根据碧桂园集团首席财务官伍绮琴透露，2011年碧桂园安排用于新增土地储备的资金已经总计达到98亿元，而为了加快开发的节奏，大部分的地价款都在2011年完成支付，这是碧桂园负债率攀升的根本原因。

　　截至2011年底，碧桂园拥有的已取得国土证的建筑面积约为5485万平方米，其中已取得施工许可证的建筑面积为1531万平方米。对于今年是否继续将在土地市场上寻找机会，莫斌连续用了几个“审慎”来强调碧桂园的态度，“除非新增项目能够满足碧桂园快速销售回笼资金的要求。”

　　伍绮琴强调，碧桂园的财务状况并不值得担忧，“就债务结构而言，今年需要偿还的短期负债只有66亿元左右，而我们最早一期的优先票据也要在2014年到期，我们希望今年可以将负债率降低至60%以下，而未来也还会依照市场情况及资本所需决定是否再融资。”

　　尽管如此，碧桂园的财务状况并非毫无压力。今年碧桂园的资本开支仍将达到200亿元，其中主要为建筑费用，还不包括买地的资金和2011年尚未付清的地价款27亿元。碧桂园今年在新增土储上的审慎态度并非毫无缘由。

　　显然，现金水平是碧桂园今年执行“攻守平衡”战略的关键，而如何定价则直接对碧桂园的现金回流形成考验。