高地价套牢金地朗悦 不降价半年仅售84套

　　《投资者报》记者 何凤丹

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　　2012-3-5

　　自从十年前踏入北京市场，“招保万金”四大金刚之一的金地集团（600383.SH）就始终未能在此书写辉煌。在京城楼市的第一个黄金十年中，金地只提交了4个楼盘。

　　其中，北京金地最新推出的“金地朗悦”项目，去年9月开盘后即陷入区域“看跌”的尴尬境地，销售滞缓，半年仅售出84套房，签约成交率仅为19%。

　　金地朗悦销售滞缓

　　同在北京南城，早先开盘的“金地仰山”的热销并未能给金地朗悦带来人气。自去年9月开盘以来，金地朗悦的销售境况始终“悦”不起来。

　　北京住建委网站数据显示，金地朗悦项目去年9月取得预售许可的330套房源至今仅签约销售76套（截至3月2日），12月开盘的120多套至今也仅售出8套。项目总体签约成交率仅为约19%。

　　而相比之下，比金地朗悦晚开盘一个月的“龙湖时代天街”，其获得预售许可的1038套房源中，至今已售出676套房，签约成交率达65%。

　　此外，同出长阳区域的中粮万科长阳半岛祥云湾，其去年11月取得预售许可的几百套房源中，至今也已售出264套，远高于金地朗悦的销售量。

　　《投资者报》记者实地调查，金地朗悦项目位于北京房山区长阳镇和良乡镇交界处，项目靠近地铁房山线“良乡大学城北”站，周围热门楼盘有京投万科新里程、中粮万科长阳半岛、首开熙悦山、首创徜徉集等，项目定位于品质刚需楼盘。

　　金地集团于2010年12月获得该地块，地块名为“北京市房山区房山线理工大学站3号地及5号地”，土地面积19.23万平方米，规划建筑面积30.35万平方米，总地价19.10亿元，折合楼面价 6293元。

　　可见，金地朗悦的拿地时间恰好处于北京高价地集中上市的2010年后期，因此6293元的楼面单价在此区域中已属较高。较高的拿地成本，加上业主的反对，金地朗悦在开盘后的半年中总体价格维持在较高位，除了“特价房”，普通售价均处于15000元/平方米上下。

　　业内人士认为，北京高价地集中上市时间在2010年后期，当时恰好赶上房地产开始调控，导致房价随后稳中有降。而开发企业当初拿地成本过高，运营的资金成本也很高，价格刚性较大，以至于难以根据市场环境以价换量，“如果不选择快降，很可能随着后市供应大幅增加面临更艰难的境地。”

　　金地业主反映，金地朗悦开盘不久后曾有降价计划，当时传出计划以合同的形式向客户承诺，以退房或是降价补差价的方式来补偿老业主，不过，此后该“降价补差价”的计划被搁置。业主告诉《投资者报》记者，降价搁置的原因在于降价补差价消息一经传出即引起各界强烈关注，作为龙头上市房企，金地集团担心影响不好。

　　然而，在板块开始降温的长阳板块，不降价导致的直接后果就是销售遇冷。一位购房者表示，金地朗悦目前有些“曲高和寡”，项目号称“刚需小户型”，但实际价格未免偏高。“降到1.4万元也许会考虑购买。”购房者对《投资者报》记者说。

　　房山板块刚崛起即被看跌

　　曾是北京楼市“最热板块”的房山长阳近来“由热转冷”，频传“看跌”声音。金地朗悦的滞销或许只是冰山一角。

　　地处北京城西南的房山在楼市曾是被遗忘的角落，一直到2009年房山引入CSD（中央休闲购物区）概念，加上即将开通的地铁，才让该区迅速成为开发商竞相追逐的热点区域。包括金地、万科、绿地、首开、首创、城建、中铁等大牌开发商陆续入驻，使房山成为北京楼市在过去两年中最热的板块。

　　较早进入的中粮万科，其长阳半岛项目曾创造过五次开盘五次“日光”的纪录，成为北京著名的冠销楼盘。

　　不过，在严厉的楼市调控之下，房山商品住宅销售“由热转冷”的趋势尤其明显。同时，在观望情绪浓厚的市场形势下，长阳板块过于密集的布局也开始令购房者担忧。

　　根据链家地产市场研究部此前的一份统计，2011年8~9月，房山商品住宅仅成交613套，和前7个月的成交水平相比，大约缩水50%。

　　链家地产统计，自去年7月起房山商品住宅成交均价一直保持下降趋势，均价为1.47万元/平方米，较上半年下降约12%。同时，多数新项目入市价格都低于前期开盘和拟售价，或周边同类型项目的价格。以金地朗悦为例，其1.57万元的实际成交价与1.79万元的拟售价相比，下降了12.4%。

　　另外，地铁9号线开通等利好消息并未能阻止房山板块土地市场的大幅降温。2011年之后房山的土地市场开始走入下行通道。

　　2011年11月，房山区良乡一居住金融用地被北京城建房地产开发有限公司和泰富德投资集团有限公司联合体低价竞得。该地块项目起始价5.58亿元，历经三次报价，最终成交价5.64亿元，溢价率仅1.1%。该地块建筑面积为13.27万平方米，折合楼面价4250元/平方米。与2011年9月同区位的居住地块相比下降了42%，与2010年相比则降幅过半。

　　近日，北京市土地整理储备中心公告显示，北京市房山区房山线长阳西站4号地01-04-04等地块二类居住、商业金融用地2012年1月20日被北京鑫业利达市政工程有限公司以底价竞得，规划建筑面积19.59万平方米，成交价8.78亿元，折合楼面价4483元/平方米。

　　链家地产市场研究部冯联联认为，2011年下半年以来，房山房价呈现下降趋势。楼市调控作用于房企的资金状况，导致房价下跌。但从需求上看，房山板块价格水平相对较低，具备一定的刚性需求的支撑。同时从目前板块的在售项目看，中粮、万科、首开、金地等知名房企比较集中，长期区域价值会逐渐提升。

　　冯联联表示：“只不过，在政策调控周期内，房价还存在一定的下降压力。”对于金地朗悦项目，虽然目前销售滞缓，但冯联联认为，其项目位置较好，且项目体量大，未来将成为一个较为成熟的社区。

　　《投资者报》记者近日走访金地朗悦项目发现，自2月份之后，该项目销售有所回暖，2月份内总共售出了11套房。

　　2011年全年，金地集团累计实现签约面积223.6万平方米，同比减少2.4%；累计签约金额309.2亿元，同比增长9.1%。2012年1月金地集团实现签约面积3.7万平方米，较上年同期减少66.8%；签约金额4亿元，较上年同期减少75.8%。■