房地产开发商兑付能力迎大考

　　□本报记者 万晶

　　地产信托频现提前清盘 二三季度信托产品将集中到期

　　今年以来，房地产信托产品频频出现提前清盘现象，房地产业在低迷市场中的兑付能力面临考验。业内人士预计，随着房地产企业资金风险日益暴露，开发商和信托公司均面临较大压力，未来可能有更多房地产信托产品提前清盘。在二三季度信托产品集中到期之前，开发商可能大规模促销以回笼资金。

　　多款产品提前清盘

　　山东信托1月19日发布《“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前清算公告》，该信托计划于当日终止。这款房地产信托产品成立于2011年3月，资金规模为8500万元，原定期限为2年。

　　山东信托还发布了《彭和大厦贷款项目集合资金信托计划提前分配公告》。公告称，因借款人提前偿还该信托项下部分贷款本息，该信托计划项下14个月期限信托单位已达到提前终止条件。

　　天津信托2009年11月发行的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”于今年2月10日宣告提前终止。该信托计划期限为两年半，原定于今年5月到期。

　　信托界人士透露，部分提前终止的房地产信托产品可能是因为信托公司提出了提前终止要求。受住房限购政策影响，部分信托产品项目呈现疲态，信托公司希望提前终止产品以释放风险。

　　某信托公司高管表示，房地产信托产品提前清盘的实际数量比公告披露的更多。不少提前清盘的产品并未发布公告，而是由信托公司、开发商和投资者三方协商后悄悄清盘。

　　业内人士透露，不少中小开发商在春节前收到信托公司的提示，要求开发商准备提前兑付房地产信托产品的本金和收益，否则信托公司以后将取消与开发商的合作。

　　二三季度兑付压力大

　　普益财富统计数据显示，去年共有4051款集合信托产品成立，合计募资7086.7亿元。其中，投向房地产领域的集合信托成立数量及募资规模的占比分别为18.66%和28.44%。中金公司数据显示，2010年和2011年新增房地产信托约5000亿元。

　　国泰君安研究报告指出，2010年下半年起，房地产信托产品进入发行高潮，产品平均期限为1.9年，“保兑付”将成为今年的主要课题。房地产信托产品到期兑付的第一个高峰期是今年2月和3月。据不完全统计，今年到期总规模为1758亿元，7月份为年度高峰，当月规模达504亿元。各季度到期规模的具体分布是：一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。

　　中金公司分析师白宏炜表示，三季度到期信托产品的60%分布在一二线城市和具备一二级资质的大中型开发商。这意味着，从二季度开始，开发商将加快销售以回笼资金，一二线城市房价将面临调整压力。

　　市场人士指出，兑付房地产信托的资金主要来自开发商的销售回款，但目前房地产项目销售难，回款速度慢，加大了信托兑付风险。如果陷入难以兑付的困境，信托发行人一般会以降价促销、借新还旧、项目转让等方式来应对。有的信托公司甚至以自有资金或由资产管理公司收购信托项目。一些信托公司已开始探索其他止损办法。例如，先用自有资金将本金和收益返还给投资者，然后再拍卖抵押物。一些信托公司甚至说服投资者直接将抵押物拍卖，同时许之以更高的回报。

　　用益信托分析师岳婷表示，这些止损的办法存在大量风险点，很难规避。