募资额低于预期 地产基金疲态初现

2012-03-07 23:54:30  

　　曾经火爆异常的国内人民币房地产基金，“蜜月期”后，逐渐降温，投资者也日趋理性，地产基金募资市场的疲态也逐步显现。

　　“所有成熟投资者优先关注的永远是风险，其次才是回报率等。持续高压的楼市调控，让一些潜在的投资者对地产基金望而却步，不少基金的募集情况并不理想，分化明显。”一位与多只国内房地产基金有接触的业内人士日前透露。

　　从“一派火热”到趋于理性

　　作为国内首批规模较大的人民币房地产基金计划之一，“星光耀广场布局全国首发仪式”近日在上海亮相，这是星浩资本自2010年9月成立后的首次“汇报演出”。

　　星浩资本内部资料显示，其发起的星光耀基金一期，2010年9月启动，分别于2010年12月完成了星浩基金共27亿元的募集、2011年3月完成星仁基金、星瀚基金各5亿元规模的募集，一期募集总额达到37亿元。“一期募集资于大连、哈尔滨、南通三地率先落地，星光耀计划初战告捷。”CEO赵汉忠告诉本报记者。

　　据了解，其中大连星光耀城市综合体约58万平方米，南通星光耀城市综合体约44万平方米，哈尔滨群力项目约148万平方米。

　　赵汉忠透露，星光耀二期基金将重点投向上海、杭州、苏州等长三角重要城市。记者分析，二期资金计划或包括杭州临平CBD项目、成都双流项目和中心区项目、上海中心区项目和浦东唐镇项目等。在星光耀计划目前的五年规划中，“城市经济总量超过2000亿元规模，常住人口超过300万，是星光耀计划投资选择的主要城市指标。”赵汉忠说。

　　不过，记者注意到，房地产基金的募集环境和市场追捧热度正在出现悄然变化。星光耀计划的资金募集也难逃整体环境的影响。赵汉忠坦言，2011年10月，星光耀基金二期启动募集，但原计划30亿元，最终完成20亿元。

　　赵汉忠分析，募集额度下降、募资市场转弱，原因是多方面的。“一部分投资者受到整体信贷紧缩政策影响，投资资金不足；还有一部分是出于风险考虑，对房地产领域投资意向减弱。”

　　值得注意的是，星浩资本此次详细推介的一期三大落地项目中，已披露的哈尔滨项目及南通项目，仅土地成本分别达29.6亿元、12.84亿元，超过一期募资总额5.44亿元。房地产基金巨大投资资金需求与募集资金规模之间的差额，隐约开始出现。

　　“高利贷式”基金反“吃香”？

　　募资市场的降温，对各大国内房地产基金的后期发展和所投项目开发提出了考验。

　　2月23日，上海市规土局网站公告显示，真如城市副中心A1、A2地块，被上海馨堃投资管理有限公司、领弘有限公司联合体以17亿元的底价竞得，上海馨堃投资管理有限公司的法定代表人正是赵汉忠。

　　有业内人士认为，星浩资本二期募集资金规模出现较大降幅，而拟投向的城市较一期所投土地价格更高，需要更大的资金量，就必然要选择其他方式作为资金补充。“例如上海真如项目采取联合投资等。”

　　赵汉忠直言，正规的房地产基金，一般的投资周期长达5年，远远超过普通的房地产信托2年左右的投资周期，这增加了募资难度。这正是众多房地产基金管理者面临的首要难题是：如何寻找并成功吸引房地产基金的投资群体？

　　据业内活跃人士介绍，从近期多个基金的募资情况看，基金架构的合理设置尤其是投资风险的合理控制，逐渐成为各个房地产基金表现差异的决定性因素。目前不少房地产基金的投资年度回报率可以达到20％以上，若以5年周期进行复利计算，投资回报可达两倍。但即便如此，近期房地产基金募资市场的温度依然在明显下降。

　　“关键在于风险控制。最近发起的一个地产基金，10天内就完成了超过10亿元的募集额度，而另一个基金，募资却举步维艰。两者最大区别在于，前者有资产抵押，同时发起人承诺承担风险，而后者采取美国传统的基金模式，让投资者承担太多风险。”上述业内活跃人士说。

　　但问题在于，类似前者的基金模式，更像是变相高利借贷，虽然眼下顺利募得资金，但长期并非中国房地产基金期望的成熟模式。赵汉忠认为，中国房地产基金行业才刚刚开始，淘汰整合周期远未到来。