租售价格上涨 开发商提速商业布局

　　王营

　　 一场商业地产全国化推进的浪潮正席卷整个房地产界。

　　 京沪深穗和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。受此刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。

　　 与商品房住宅投资额增幅下降不同，商业地产投资额继续大涨。中国商业地产联盟提供的数据显示，2011年，商业营业用房施工面积同比增加26.14%，办公楼施工面积同比增加31.39%；商业营业用房投资额同比增加31.64%，办公楼投资额同比增加40.79%。

　　 在此背景下，地产商正不断提速商业地产布局。

　　 “龙湖方面表示，除目前已经经营的9个项目之外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。”

　　 龙湖也是国内最早开始运营购物中心的开发商之一，其旗下重庆北城天街于2003年开业，比华润首个万象城还早一年。北城天街2010年租金收入达到约2亿元，2011年仍有20%-30%的增长。龙湖2011年上半年报显示，公司商业运营面积约为44万平米，租金收入总额超过4亿元，较2010年增长约四成。预期未来租金收入将大幅提升。

　　 龙湖方面称，龙湖未来布局商业的基本战略是，在龙湖战略区域的一二线城市新城中心、地铁上盖、交通节点、三四线城市的核心区域及新的规划中心，业态定位为中高端及体验类，主力客群为家庭、儿童及年轻时尚消费者。

　　 龙湖集团商业地产部总经理魏健在接受记者采访时称，更快、更大从来都不是我们的目标，龙湖商业定位于为新兴中产家庭提供中高端、体验式的消费空间，对项目的地块选址、交通关系、居住配套、招商品类等都有一套严苛的遴选标准。

　　 华润置地也在不断加速其商业布局。截至目前，华润置地已将都市综合体模式在全国铺开，继杭州、沈阳已建成的华润中心之后，陆续进入南宁、合肥、青岛、济南等城市，总计运营并在建15个华润中心。据华润置地高层透露，公司计划在五六年时间内将商业地产比例增加至整体业务的四成左右。 保利北京地产则宣布其商业项目占比提至30%。

　　 但商业地产难逃运营考验这一关。

　　 近段时间内，中粮大悦城陷入全国扩张的舆论质疑漩涡中。2011年11月1日，中粮集团宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。但最近，大悦城北京第二店朝阳大悦城被传与主力百货店永旺Jusco（佳世客）解约；第三店安定门大悦城又迟迟未通过审批。

　　 中粮集团相关人士称，一个大型购物中心的建立受到很多外界因素的影响，商业地产商不能预测未来。他透露，安定门项目目前还在审批中。

　　 中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平王永平表示，商业地产目前的环境也并不是外界想象得那么好。商业地产由于专业性极强，并不像住宅可以简单的复制扩张，运营方面考验极大。

　　 阳光新业集团副总裁吴尧表示，除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。

　　 大悦城相关负责人也表示，大批资金涌入商业地产，造成或多或少的泡沫化发展。大悦城也要在选址、商业规划、专业经营上更加完善，以应对挑战。而吴尧称，虽然阳光新业手头资金充裕，但公司还是依照原计划稳步扩张，今年新开3个项目，并寻找一些并购机会。