全国政协委员、北京银行董事长闫冰竹：应拓展公共租赁住房多元化融资渠道

　　杨洋

　　记者杨洋通讯员李文杰近年来，公共租赁住房日益受到国家和民众的重视。“十二五”规划明确要求“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”。公租房的出现可有效解决城市“夹心层”群体的住房难问题，弥补廉租房和经适房等覆盖面的不足，进一步扩大保障房的保障范围，并有助于建立多层次的住房保障体系。

　　公租房建设虽势在必行，但目前存在的一些问题却制约了其快速发展。全国政协委员、北京银行董事长闫冰竹就认为，资金是公租房建设面临的最大难题。他分析说，首先，资金的投入不足。无论是中央财政补助还是地方财政支出，均不足以满足公租房建设所需资金。其次，间接融资渠道不畅。一是公租房现金流覆盖风险能力较弱。公租房只租不售，租金受到政府严格管理，租金水平较低，造成公租房开发利润水平偏低。同时，公租房定位于中低收入群体，他们的还款能力也有限。二是抵押担保困难。公租房土地的国家无偿划拨和公租房限制转让的特征，银行难以对公租房办理抵押登记。而且我国《担保法》和财政部文件禁止地方政府出面担保或出具财政承诺担保。三是信贷资产收益率偏低。公租房项目采取地方政府融资平台公司向商业银行贷款，融资成本通常要求不得高于基准利率，银行很难通过利率上浮提高信贷资产收益率。以上瓶颈造成既要以盈利为目的，又要保证信贷资金安全的商业银行对公租房建设在实际操作中束手束脚。

　　在政府投入不足、间接融资渠道不畅的同时，公租房还面临着直接融资渠道匮乏的问题。闫冰竹解释说，目前公租房建设融资主要依靠政府投资和银行贷款，债券、保险和银行间市场等多元化融资渠道尚未充分发挥作用。而直接融资渠道匮乏的主要原因与中长期企业债券发行门槛较高、房地产投资信托基金（REITs）发展环境欠佳以及中期票据等融资工具尚未推动等因素有直接关系。

　　针对上述问题，闫冰竹也给出了相应的解决办法。他建议，应加大政府资金投入。政府在公租房建设中起着主导作用，建议继续加大中央财政补贴资金的投入，并以贴息、担保、补助的方式调动更多资金投入公租房建设。同时各地政府将公租房建设资金纳入年度财政预算，明确安排一定比例的土地出让金净收益统筹用于公租房建设，适当提高财政资金安排不足的地方土地出让金收益提取水平。

　　还应疏导间接融资渠道。闫冰竹建议对公租房建设融资给予政策优惠，人民银行在执行差别准备金动态调整政策时给予支持公租房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。同时，多措并举降低公租房融资过程中可能产生的风险，例如地方政府建立风险补偿基金、对承租人进行贴息、引入对公租房建设融资项目的商业保险；人民银行制定专项核销政策、不断完善征信系统建设等。

　　直接融资渠道也应得到有效拓展。一是优化房地产投资信托基金发展环境，推广REITs。建议长期化各项优惠政策，并采取在REITs架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产等措施提高REITs收益。改善运行环境，进一步完善《公司法》，出台REITs的发行和交易制度等法规。二是降低发行成本、封闭立项，鼓励发行企业债。地方政府可将公租房项目融资封闭立项，向发展改革部门申请发行企业债券，按照“封闭项目、封闭融资、封闭现金流”的要求，专款专用。三是部门联动，鼓励和引导发行中期票据。金融机构积极承销，担保机构信用增进与风险分担，财政部门适度奖补，发挥部门联动作用，鼓励和引导发行中期票据用于公租房建设。