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2011年降价抢收成功 龙湖今年会否再降价?

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-15 01:53 来源: 每日经济新闻

  每经记者 叶书利 发自北京

   去年下半年,龙湖发起的“秋季抢收”行动在业界引起不小反响。不过,与一些房企因为资金压力而降价不同,龙湖2012年业绩数据显示,公司净负债率从中报时的56.56%下降至年底时的43.02%,远低于行业70%的平均水平。

   《每日经济新闻》记者发现,2011年龙湖利润率不降反升。2011年土地储备单价与签约销售单价比仅15.98%,低于行业平均水平,表明龙湖仍具备进一步降价的议价能力。

   不过,在近日召开的业绩发布会上,龙湖高管回应媒体龙湖今年的销售策略时重点强调“有利润的增长,有回款的签约”。按照接近龙湖的业内人士理解,今年龙湖应该不会主动降价。

   对于去年龙湖降价抢收的成功,龙湖相关人士透露:紧盯刚需、应市降价与快速推盘。龙湖地产执行董事秦力洪则将公司成功抢收定义为“从牙缝中抠出来的”。

   地产评论员吴其伦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,目前房企的降价促销,原因不外乎三点:一是资金链压力倒逼型降价,或应付款增多导致的还债压力等,绿城是此类型典型;二是战略决策需要,比如急需回笼资金以便低价拿地,战略式布局下一个行业周期,荣盛发展是代表;三是顺应楼市降价大势,应市而降,比如龙湖。

   记者注意到,降价抢收的龙湖,仍具备进一步降价的能力。

   根据龙湖发布的相关财报数据汇总发现,截至去年底,龙湖土地储备合计3376万平方米,权益面积则为3074万平方米,土地储备的平均成本仅1859元/平方米,而2011年龙湖签约销售单价约为11632元/平方米。因此,2011年龙湖土地储备单价仅为签约销售单价的近15.98%。即使2011年新增土地,楼面地价也仅1950元/平方米,也仅为2011年签约销售单价的近16.8%。

   一位不愿具名的房企高管在接受《每日经济新闻》采访时指出,目前一个楼盘的地价成本一般占到房价的二至三成。而一些高价地项目,地价房价比可能高至60%左右。因此,龙湖2011年合计土地储备中,平均地价与当年度签约销售均价之比仅为近15.98%,处于极低水平,这也为龙湖的进一步降价促销提供了空间。

   另外一个财务数据同样说明龙湖具备进一步降价的空间。3月12日,龙湖公布的业绩数据显示,即使去年以来公司实施了降价促销,但公司利润率仍在进一步上升:公司物业发展业务的整体毛利率由2010年的33.3%增长至2011年的40.3%,股东应占核心利润率从2010年的17.1%上升至2011年的18.7%。

   与此形成鲜明对比的是,万达董事长王健林近日对外表示,2010年房地产上市企业加权平均毛利率不到25%,净利率大概10%左右,万科只有9%多一点。

   不过,具备降价能力与实际降价之间不一定能划上等号。

   高盛的一份研究报告显示,截至2月底,龙湖已售出但未入账结算的销售额达480亿元,估计其中75%今年内入账,余下25%将于2013年入账。

   换句话说,截至2月底,今年龙湖已锁定360亿元入账销售额,占龙湖2012年390亿元年度销售目标的近92%。也就是说,今年龙湖年度销售目标的压力不大,为此而降价促销的动力不会太高。而地方政府不断试探地产调控政策微调的大背景,目前龙湖降价的动力还有多少,仍是未知数。

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