2011年降价抢收成功 龙湖今年会否再降价？

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 去年下半年，龙湖发起的“秋季抢收”行动在业界引起不小反响。不过，与一些房企因为资金压力而降价不同，龙湖2012年业绩数据显示，公司净负债率从中报时的56.56%下降至年底时的43.02%，远低于行业70%的平均水平。

　　 《每日经济新闻》记者发现，2011年龙湖利润率不降反升。2011年土地储备单价与签约销售单价比仅15.98%，低于行业平均水平，表明龙湖仍具备进一步降价的议价能力。

　　 不过，在近日召开的业绩发布会上，龙湖高管回应媒体龙湖今年的销售策略时重点强调“有利润的增长，有回款的签约”。按照接近龙湖的业内人士理解，今年龙湖应该不会主动降价。

　　 对于去年龙湖降价抢收的成功，龙湖相关人士透露：紧盯刚需、应市降价与快速推盘。龙湖地产执行董事秦力洪则将公司成功抢收定义为“从牙缝中抠出来的”。

　　 地产评论员吴其伦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前房企的降价促销，原因不外乎三点：一是资金链压力倒逼型降价，或应付款增多导致的还债压力等，绿城是此类型典型；二是战略决策需要，比如急需回笼资金以便低价拿地，战略式布局下一个行业周期，荣盛发展是代表；三是顺应楼市降价大势，应市而降，比如龙湖。

　　 记者注意到，降价抢收的龙湖，仍具备进一步降价的能力。

　　 根据龙湖发布的相关财报数据汇总发现，截至去年底，龙湖土地储备合计3376万平方米，权益面积则为3074万平方米，土地储备的平均成本仅1859元/平方米，而2011年龙湖签约销售单价约为11632元/平方米。因此，2011年龙湖土地储备单价仅为签约销售单价的近15.98%。即使2011年新增土地，楼面地价也仅1950元/平方米，也仅为2011年签约销售单价的近16.8%。

　　 一位不愿具名的房企高管在接受《每日经济新闻》采访时指出，目前一个楼盘的地价成本一般占到房价的二至三成。而一些高价地项目，地价房价比可能高至60%左右。因此，龙湖2011年合计土地储备中，平均地价与当年度签约销售均价之比仅为近15.98%，处于极低水平，这也为龙湖的进一步降价促销提供了空间。

　　 另外一个财务数据同样说明龙湖具备进一步降价的空间。3月12日，龙湖公布的业绩数据显示，即使去年以来公司实施了降价促销，但公司利润率仍在进一步上升：公司物业发展业务的整体毛利率由2010年的33.3%增长至2011年的40.3%，股东应占核心利润率从2010年的17.1%上升至2011年的18.7%。

　　 与此形成鲜明对比的是，万达董事长王健林近日对外表示，2010年房地产上市企业加权平均毛利率不到25%,净利率大概10%左右,万科只有9%多一点。

　　 不过，具备降价能力与实际降价之间不一定能划上等号。

　　 高盛的一份研究报告显示，截至2月底，龙湖已售出但未入账结算的销售额达480亿元，估计其中75%今年内入账，余下25%将于2013年入账。

　　 换句话说，截至2月底，今年龙湖已锁定360亿元入账销售额，占龙湖2012年390亿元年度销售目标的近92%。也就是说，今年龙湖年度销售目标的压力不大，为此而降价促销的动力不会太高。而地方政府不断试探地产调控政策微调的大背景，目前龙湖降价的动力还有多少，仍是未知数。