南京卷烟厂集资建别墅受质疑 领导变身开发商

　　乔加伟

　　“南京卷烟厂领导向员工集资，在江宁建九岛梦都城别墅群。除员工分得别墅外，其余正在对外公开销售”，南京一位知情人士3月10日向记者透露。

　　3月12日，记者来到该别墅区，六联体、四联体、两联体、独栋的别墅林立。记者调查到，该别墅的开发商为金梦都房产开发公司，拿地、建设、销售、分红等，均由金梦都进行。

　　工商资料显示，该公司股东为9个自然人。经与南京卷烟厂员工核实，9人均为该厂前任或现任主要领导。

　　这些别墅一旦上市，员工与领导将可获利百万以上。目前一期项目已全部售完，二期也开始动工建设。然而，这块别墅用地的审批程序至今仍饱受质疑。

　　烟厂领导变身开发商

　　南京卷烟厂位于南京梦都路、九岛梦都城区域，和金梦都渊源很深。

　　南京金梦都房地产开发有限责任公司成立于2005年9月27日，一般经营项目为房地产开发经营。物业管理、房屋租赁，企业信用等级A，经营期限截止日为2025年9月26日。

　　南京金梦都工商资料揭示，该公司为有限责任公司(自然人控股)，记者统计自然人股东总计为9人，张岩磊、马明如、王轩庭、余慧强、徐大跃、李鸣、王振洲、王宁、黄彪 。分别出资注册资本1.3409亿元的3524万、2151万、553万、800万、613万、2047万、1053万、1610万、1040万元。该公司开发收益最终归属自然人。

　　记者通过卷烟厂工作人员及公司网站，核实9位股东的身份发现，在南京金梦都公司成立时，9人均为南京卷烟厂核心领导。

　　其中张岩磊彼时为南京卷烟厂厂长、现为江苏中烟工业公司副总经理，马明如彼时为南京卷烟厂副厂长，王轩庭现为江苏中烟总会计师，余慧强现为江苏省烟草公司财务处处长，徐大跃现为江苏省烟草局政工处处长，李鸣为现南京卷烟厂厂长，王振洲彼时为南京卷烟厂副厂长，王宁为南京卷烟厂副厂长，黄彪为南京卷烟厂副厂长。

　　对于南京卷烟厂领导出资从何而来，以及未来金梦都房产开发公司实现收益的分配问题，记者3月13日到南京卷烟厂进行咨询，南京卷烟厂行政处韩处长以烟厂不是法人单位，需要向江苏中烟公司咨询为由，婉拒了记者采访。江苏中烟公司也并未表态。

　　长期以来，烟草局和烟草公司实行“一套机构，二个牌子”的模式，烟草局是行政管理机构，而烟草公司是受烟草局管理的企业。

　　“就算卷烟厂属于企业，其领导可以打擦边球成立公司搞开发，但现在部分卷烟厂领导已经升任烟草局就职，应有措施规范此类行为。”上述知情人称。

　　千亩别墅的程序问题

　　根据我国《商品房销售管理办法》，商品房开发、销售需要具备五证，即《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地证》、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》。

　　3月13日，记者向金梦都公司要求查看九岛梦都城相关证书，其办公室当班员工对记者称，集资盖别墅的事情要找南京卷烟厂，并表示总经理不在，记者按其要求留下联系方式，但截至发稿，尚未收到该公司回复。

　　此前当地网络媒体曾关注建别墅事件，彼时金梦都开发公司总经理马明如提供了四证。

　　但四证之一《建设工程规划许可证》中并没有金梦都别墅群之一永泰苑的批准项；《商品房预售许可证》至2010年12月已经过期，可如今该房屋仍然在对外公开发售。此外，尚缺少《建设用地规划许可证》。

　　南京市江宁规划局却认为该地块的规划没有问题。江宁规划局留存了一份编号Q-0710343的《南京市江宁区规划局建设项目规划设计方案审定通知书》(2007年11月4日)，当中称：“你单位(南京金梦都房地产开发有限责任公司)申报的‘南京卷烟厂职工自建住宅小区’设计方案，南京市江宁区规划局原则同意该规划设计方案”。

　　另据记者3月13日获取的国土资源局江宁分局《金梦都房地产有限责任公司用地情况说明(6宗)》：该公司在2006年至2008年，通过挂牌出让方式共取得位于谷里街道6宗经营性用地，用地总面积为1531.79亩，约为102万平方米。

　　上述知情人认为，这当中存在的问题是，金梦都公司以职工建房名义做规划，从而拿到低价地，但具体开发过程却夹杂了商业开发。

　　在楼型设置上，也严重“超标”。事实是，国家最近几年对别墅用地建设规模等，有严格限制。2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，要求从即日起，一律停止别墅类低密度住宅房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

　　但国土资源局江宁分局提供的消息显示，金梦都公司“拿地”是在2006年至2008年间。其九岛梦都城别墅项目如何成行，颇受非议。

　　此前当地媒体报道，南京江宁国土局曾回应称，“局领导已经换了两届，不清楚具体情况”。

　　百万差价

　　争议声中，第一期别墅的利益盛宴已被饕餮完毕。

　　据上述知情人士介绍，别墅从2006年开始动工，2010年陆续建成。

　　2006年前，南京卷烟厂以给职工建房改善住宅条件为由，向职工、厂级领导分别收取6万、20万左右的集资款。

　　“当时的说法是，今后房子盖好后，员工分获260平方以上不等住房，多余住房卖出；按照初期出资额1：2的比例予以分红。”即除了低价购房之外，员工6万元出资，未来可获12万的利润分红。

　　一位正在出租该区别墅的南京卷烟厂员工还透露，“之后，我们又陆续缴纳了几期集资款，员工累计缴纳72万-90万不等，合计3000-3400元每平方的内部销售价。厂领导则按照比例多缴一些。”

　　如果按照初期集资款1：2比例分红，记者计算得，工人最后实际付出60万-78万，仅相当于2300-2900元每平方的内部价。

　　在获得初期集资款以后，当时的9个卷烟厂领导开始以自然人身份组建地产公司，2005年金梦都公司成立，并开始运作九岛梦都城别墅区的建设。

　　地价则相当便宜：当地国土局提供的资料显示，2006年至2008年该公司以出让价款总计6.5亿元拿下了地块，仅合计约637元每平方米。

　　3月12日，记者以购房者身份向金梦都销售部人士咨询九岛梦都城别墅时，该人士称，金梦都开发的一期别墅九岛梦都城一期共200多栋、700余户；最低面积超过260平方；其中一部分为南京卷烟厂员工和领导集资申购，一部分直接对外出售，目前已经全部售完，二期房则已经开始动工建设。

　　“我的九岛梦都城房子为六连排别墅型268平方米，现在毛坯房大约8000多元每平米。”上述南京卷烟厂员工介绍，等九岛梦都城二期和周边设施建好后，别墅的单价不会低于1万元，“只是租出去，还不想现在卖”。

　　根据安居客网站统计数据，九岛梦都城的房价在去年12月房价维持在9000-10000元每平方米，目前房价有所回落，但也维持在8000-9000元。

　　也就是说，以一套260平米的联体别墅、每平米单价8500元计算，内部价和市场价的差价就达到5100-5500元。若卖出别墅，每个卷烟厂员工至少获利130万。

　　卷烟厂领导获利则更丰，该厂领导认购的多为500平方米独栋别墅，售价高于联体别墅。仅按照和联体别墅同样单价计算，领导至少可获利250万。