与中国基建分手首创置业奥特莱斯大局生变

　　张丹枫

　　首创置业（02868.HK）的奥特莱斯开发战略遭遇“挫折”。

　　《第一财经日报》近日从知情人士处获悉，曾共同合资成立奥特莱斯（中国）有限公司以发展“芭蕾雨奥特莱斯”产品线的首创置业与中国基建已经于去年底宣告分手，首创置业已在管理层面撤出了奥特莱斯（中国）有限公司。目前北京、湖州、广州佛山和海南万宁的4个芭蕾雨奥特莱斯项目具体由首创置业操盘，但中国基建在部分项目中仍持有股权。

　　公司日前公布的2011年业绩公告显示，北京芭蕾雨悦都项目，首创置业应占权益为99%，佛山奥特莱斯项目为55%。

　　不过，据上述人士透露，目前，已分家的首创置业和中国基建都还在使用“芭蕾雨”品牌，原奥特莱斯（中国）有限公司旗下的奥特莱斯（中国）商业运营管理公司则已由首创置业接管。接下来首创置业或将独自承担旗下奥特莱斯项目的招商和运营工作。

　　首创奥特莱斯版图

　　3月20日的业绩发布会上，首创置业总裁唐军在回答有关旗下4个奥特莱斯项目的问题时，仅仅介绍了这些项目中住宅销售的情况，但对其核心的商业部分的状况却只字未提。

　　根据首创置业此前的计划，北京、佛山芭蕾雨奥特莱斯本应于2011年内相继正式开业。但公司2011年业绩报告却显示，北京、佛山、湖州、海南万宁奥特莱斯四个项目商业部分目前均处于招商阶段，“预计将于2012年开始对外运营”。

　　在住宅限购及严厉宏观调控的背景下，各大房地产开发商纷纷布局商业地产，首创置业也不例外。

　　根据其战略布局，目前已形成住宅开发、新型住宅产业综合体开发、土地开发等三条业务线，而其中的新型住宅产业综合体开发，便是以“奥特莱斯产业综合体”为核心的集住宅、商业、商务、产业、旅游等为一体的地产综合体开发。

　　为了这一业务线的未来发展，首创置业早前已联合中国基建集团有限公司成立奥特莱斯（中国）有限公司，负责运营以“芭蕾雨”命名的这一奥特莱斯产品模式。

　　奥特莱斯（中国）有限公司的董事局主席兼行政总裁林卓延便来自于中国基建，而其另一个头衔是“中国奥特莱斯协会会长”，根据首创置业2010年年报，首创置业在合资公司所占股份为20%。

　　以商业为引擎的地产开发历来受到各级地方政府的欢迎，而开发商从中得到的最直接益处，便是能以较低价格拿到大体量地块。而综合体开发中的住宅先行销售所回笼的资金，往往又能反哺资金需求较大的商业部分。国内商业地产规模最大的开发商万达便采用这一模式，首创置业的“芭蕾雨奥特莱斯综合体”也如出一辙。

　　以北京房山的“芭蕾雨悦都”项目为例，数据显示，该项目建筑面积约为29.4万平方米，在2009年北京土地市场竞争激烈、地王不断涌现的气氛中，首创置业在毫无竞争的情况下以9.2578亿元的挂牌起始价摘得该地块，折合楼面价仅为3151元/平方米。相比周边区域其他地块动辄6000~7000元/平方米的楼面价，便宜了一半左右。

　　由于看好该模式未来的发展前景，尽管只在合资公司中占股20%，首创置业甚至确定了以该模式为新一轮战略转型的核心内容。

　　2010年初，首创置业董事长刘晓光曾对本报记者透露，未来3年内，首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南五个主要区域的重点城市打造5家奥特莱斯旗舰中心，“5家店未来投资将近300多亿，最大的店将投资100多亿。在未来5至10年内，此种类型店面数量将增至30家。”

　　而奥特莱斯（中国）有限公司方面此前对于该项目的全国版图规划更为宏大，除了3年内将重点在中国5个主要城市圈的重点城市打造奥特莱斯现代服务产业区之外，未来5年将在全国直辖市、主要省会城市增加布点，未来10年内在中国大部分省会城市及重要地级市、风景旅游区打造一批奥特莱斯风情小镇及旅游度假购物村。

　　首创置业2011年业绩公告显示，2011年5月，其通过收购方式取得海南万宁奥特莱斯综合体项目，总建筑面积30万平方米，奥特莱斯业务线扩展至4个项目。

　　

　　

　　至此已形成北京、佛山、湖州、海南万宁奥特莱斯产业综合体的全国布局，“其中北京奥特莱斯综合体项目住宅部分一、二期均接近售罄，海南、湖州项目于2012年初开盘销售。”

　　北京市住房与城乡建设委员会的官方数据显示，北京“芭蕾雨悦都”项目从2010年底开始，先后4次取得预售许可证，全部1534套房源目前已卖出1188套，去化率达77.4%，销售回款约16.62亿元。

　　独撑大局？

　　去年年中，奥特莱斯（中国）曾在公开场合向媒体透露：“佛山芭蕾雨奥特莱斯已进入全面招商阶段，预计2011年年内可以对外营业。”而北京的芭蕾雨·奥特莱斯广场也已于2011年5月全面封顶，“计划将于当年下半年内完成招商及前期筹备并于年底开业”。

　　但时至今日，有关芭蕾雨奥特莱斯项目的开业消息仍无下文。

　　直到刚刚发布的首创置业2011年业绩报告才宣告，北京、佛山、湖州、海南万宁奥特莱斯四个项目商业部分目前均处于招商阶段，“预计将于2012年开始对外运营”。

　　有消息称，芭蕾雨奥特莱斯未能按计划开业是由于“涉及环节众多，招商过程复杂”等问题。但首创置业与中国基建分手的事实或许才是项目进展缓慢的真实因素。

　　实际上，首创置业的商业地产之路一直走得不太顺利。此前，其曾在北京市场运作过两个商业项目——第五大道和巨库。

　　其中的“巨库”项目曾于2003年在北京首次提出了“体验式卖场”的概念。而随后运营过程中，却遭遇了商户争先恐后的退租。在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”的承诺，付出的代价超过3亿元。

　　另一个商业地产项目第五大道，虽然地处亚奥核心商圈，却一直经营惨淡。2010年5月，第五大道商户成立了一个“商家联谊会”，用集体诉求、停业维权的方式向首创提出免租期延长半年的要求，并表示未达成协议之前商户集体停业。

　　截至目前，首创置业也鲜有商业地产的成功开发案例。而对于芭蕾雨奥特莱斯项目，首创置业却一直有着美好的期待。

　　刘晓光曾公开表示，预计从2012年开始，芭蕾雨奥特莱斯项目将开始为公司提供现金流。预计奥特莱斯芭蕾雨项目每年将为公司提供超过30亿元人民币的收入，其中包括商业运营收入。“2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元，在总营收中的占比将达三成以上。”

　　如今，与合作方秘密分家之后，首创置业唯有独撑大局，而芭蕾雨奥特莱斯项目未来的运营与扩张也变得前路未卜。