房地产信托上演“东边日出西边雨”

　　■CUBN记者 邓丽娟 北京报道

　　地产调控的宏观政策还在坚定加码，本来就资金链紧张的中小房企又迎来了房地产信托兑付的高潮，一些信托公司为了保持良好形象，强化对信托计划的风险把控；但也有一些房企以“拆东墙补西墙”的形式发行新的信托产品，以进行融资。目前，房地产信托行业俨然一副“东边日头西边雨”的情景。

　　提前“清盘”释放风险

　　据普益财富统计，从今年1月份开始至今，已经有七八个房地产信托提前进行了兑付。山东信托、天津信托、中融信托、中诚信托等公司均出现了提前兑付的情况。据记者了解，作为2011年房地产信托发行的主力军中融国际信托有限公司，原计划定于2012年4月28日到期的“中融—华夏孔雀城集合资金信托计划”在今年2月8日提前终止，提前了近80天。成立于2010年7月份的昆仑置业丁桥项目的房地产信托项目，合同中约定执行期为60个月，但信托合约在执行了17个月后就停止了。

　　根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿元本息到期。第一个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

　　据《中国联合商报》记者了解，信托公司一般会按照监管层的要求提前半年设计出一个风险规避的方案，主要内容就是让企业提前还钱。“现在信托公司的项目很多，几乎每天都有信托发行。信托缺少的是销售渠道，是客户的信赖。一旦信托公司对投资者失信，那么这家公司有再多的项目也没用。”

　　一位信托产品销售经理向《中国联合商报》表示：“但开发商和信托公司都不希望把内部的这种矛盾透露出来。对于信托公司来说，现在能拿回自己的本金和相应的回报是最重要的。因此在合约范围内，信托公司会要求提前兑付房地产信托。”

　　在企业“缺钱”的情况下，尤其是中小房地产企业，在与信托公司的沟通中处于弱势，高资金成本、流动性弱都会让企业缺少谈判的砝码。

　　北京一家地产公司总经理告诉记者：“信托公司借口就是风险，不然以后就不合作，甚至会被列入到行业的黑名单。”百瑞信托研究员罗靖告诉记者，“现在地产形势不佳，很多信托公司都会要求开发商降价或打折以获得足够的回款。若不降价，信托公司还可能向开发商提出对抵押物的处理，或由第三方资产管理公司进行清理。”有信托公司人士告诉记者。由于开发商不想把这种矛盾公布出来，所以会尽量满足信托公司的要求。

　　拼命融资缓解压力

　　去年的房地产信托行业令人猜忌纷呈而萎靡，今年有数据显示，前两个月，房产信托发行数量占比达到18.35%和22.15%，房地产依然是信托资金投向最大的行业，火爆之势再次抬头。1、2月份分别发行房地产信托产品29只、35只。进入3月份，发行出现了提速，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。中国利得财富管理研究院指出，虽然房地产信托的发行受到限制，但是这在短时间内并不能改变房地产信托在信托行业中的老大地位，其惯性投资需求依旧十分旺盛。

　　记者了解到，今年以来，为应对兑付小高潮，房企向银行、上市公司融资，或向信托公司再次发起信托，又或降价卖房。而前面两种方式是房产企业采用的比较多的方法。记者在一家网站上看到，近期正在发行的产品中，超过半数为房地产信托，期限1年期到5年期不等，而收益率日渐走高。目前正在发行的房地产信托的收益率普遍以11%为起步价，有的甚至更高。其中，1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了低于3年期的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率这种“倒挂”现象。除了信托公司自销和第三方委托理财代销外，部分商业银行也开始重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品。“上个月开始，我们已开始承接一些房产信托产品，目前正在预约销售的有三只，投资者认购相当踊跃。”某股份制商业银行杭州分行财富管理部相关人士介绍。

　　显而易见，部分房企的兑付压力在与日俱增，但中金公司对此表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。开发商和信托公司都不希望出现信托违约，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。而这一方面也给一部分有实力的信托公司带来了机遇，为下一轮的并购进行备战。