资金趋紧势头难改以价换量或将持续

　　庞东梅

　　国家统计局日前公布的数据显示，今年前两个月，房地产开发企业本年资金来源同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点；商品房销售额则下降20.9%。

　　这是否意味着房地产开发企业面临的资金压力得到缓解？房市已经探底回暖？

　　市场预计，新一轮的打折降价潮在未来将持续展开。

　　记者庞东梅在房地产开发企业本年资金来源有所上升的同时，春节过后房市也迎来了“小阳春”。

　　国家统计局日前公布的数据显示，今年前两个月，房地产开发企业本年资金来源同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点；商品房销售额则下降20.9%。

　　这是否意味着房地产开发企业面临的资金压力得到缓解？房市已经探底回暖？

　　市场人士分析，2月份房企本年资金来源增速小幅回升，得益于央行当月下调存款准备金率，释放出了流动性。这一举措并非针对房地产市场，但是对房市产生了一定的影响。

　　“虽然房企本年资金来源增幅有所回升，但是并没有出现实质性的变化。”交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟告诉记者。

　　房地产开发企业自筹资金在本年资金来源中的比重，能够反映出企业的资金紧张程度。当房地产开发企业当年的融资环境较差和资金回笼较慢时，自筹资金在本年资金来源中的比重较大，企业资金状况紧张，反之则资金状况较好。

　　上海易居房地产研究院认为，通常情况下，房地产开发企业自筹资金比重一般在30%左右，与房地产开发项目的自有资本金要求相对应。2011年，房地产开发企业自筹资金比重高达40.95%。2012年前两个月份，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重进一步升高。预计未来，自筹资金在房地产开发企业本年资金来源中的比重仍将进一步提高。

　　销售量是房地产开发企业的主要资金来源。销售数据下滑，意味着房企资金回笼面临不小的压力。虽然近期个别城市出现成交量回暖的迹象，但是总体来看，只是春节期间部分刚性需求的短暂释放，具有季节性因素。从一线城市的市场来看，并未出现明显的回暖。市场预期今年房屋销售额难以出现大幅回升的势头。

　　“两会”期间，我国继续释放出房地产宏观调控基调不改、力度不松的信号。因此，市场预期今年房地产企业的信贷环境难以放松。虽然此前商业银行调整首套房贷下调至基准利率，甚至出现打折的现象，差别化利率政策的施行并不意味着房企信贷环境的宽松。

　　在信贷环境紧张、资金回笼不畅的情况下，今年房地产企业资金压力难以改变。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，除去季节性因素的影响，一季度商品住宅销售金额，肯定是负增长。2012年一季度，房地产开发企业资金紧张的问题会恶化，程度接近甚至超过2008年水平。

　　受调控政策的影响下，各方对今后房市继续回调预期不变。2月国房景气指数仍在不景气区间运行且继续下滑，反映出市场预期不乐观。总体环境继续趋冷，房企回笼资金将面临困难，短期内房地产开发企业面临的资金压力难以得到实质性缓解。

　　房地产开发企业面临的资金压力也促使企业采取“防守过冬”的策略。减少土地购置和开工规模也从另一个侧面反映出企业资金链的紧张。

　　今年前两个月，全国房地产开发企业土地购置面积继续下滑，土地市场的冷清氛围延续。这一现象除了反映房企对未来房市走势并不看好的预期之外，也反映出房企对购置土地更趋谨慎，进一步减少资金周转压力。开工规模的下降也显示出企业更注重资金的周转率。

　　在分析房地产企业的资金结构时，市场人士也发现，房地产开发企业的非银行渠道融资能力有所上升，表现为房地产信托、房地产基金的格外活跃。上海易居房地产研究院认为，开发企业的非银行渠道融资能力将成为企业新的核心竞争力。

　　房地产企业较难从银行获得贷款，促使越来越多的房企另寻出路。信托融资被视为了“救命稻草”。今年前两个月，大型上市房企拉开股权质押的大幕，通过发行信托产品达到“输血”目的。

　　然而，信托融资也并不可能完全解房企的资金之渴，仍然高位运行的房价限制了资金的回收。随着地产信托进入偿付高峰，积压已久的房企资金链压力如何化解，成为房地产开发企业面临的一大挑战。

　　在资金束缚下，房地产开发企业采取合理定价、积极促销、“以价换量”已经是当前一个理性选择。近期房市“小阳春”的出现，与房地产开发企业采取多种促销手段“以价换量”有着密切关系。促销让刚性需求及时入市，带动了成交量小幅回暖。

　　虽然前两个月，济南等四个城市出现了房价环比小幅上升的局面，但是从同比数据来看，越来越多的城市进入下行通道。作为房市风向标的北京、上海等一线城市房价首次出现全面下调，无论二手房还是新房，一线城市房价环比均出现下调。而同比来说，除广州外，北京、上海、深圳均出现了数年来从未出现过的明显下调。市场人士分析，这一现象也反映出房地产开发企业价格松动的迹象。市场预计，房市调控政策持续且效果明显，预计今年房价还将继续下行。

　　作为典型的资金密集型产业，房地产业对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。市场预计，房市的趋冷，将促使新一轮的打折降价潮在未来持续展开。