烫手山芋长安8号或四度易主 中国奥园出售项目51%股权

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　 北京市建国路与西大望路十字路口的东南角，“长安8号”的工地上，已经封顶一年多的高层楼体，从去年9月份停工至今，始终都没有什么动静。

　　 这个位置绝佳的豪宅项目，用“命运多舛”来形容可以说毫不过分。从2004年开始至今,长安8号三度更改案名，在中国奥园(03883.HK)接手后，仅进行了一次推盘销售，但成绩并不理想，而项目的股权纠纷更是屡屡见诸报端。

　　 如今，长安8号又一次被放置在“易主”的谈判桌上。3月22日,中国奥园（下简称奥园）宣布，公司正与独立本公司及其关连人士的第三方，就出售北京长安8号51%权益接洽并进行磋商。

　　 数次停工、销售惨淡的“烫手山芋”长安8号不得不面临第四度易主。

　　出售长安8号

　　 日前，中国奥园宣布出售长安8号51%股权，同时表示有关的交易仍在磋商中，现在并没有确立任何正式协议。

　　 长安8号最初的案名是“耀辉国际城”，最早的所有者为北京王府世纪发展有限公司。因王府世纪无力独自开发，天鸿宝业于2004年收购了耀辉国际城62%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由，以4.587亿元将该项目62%的股份全部转让给了香港世纪协润。

　　 2009年7月，奥园以3.7亿元代价收购北京世纪协润地产41.33%的股份，获得该项目操盘权，随后楼盘案名改为“长安8号”。除购得项目41.33%股份外，奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。2011年7月28日，奥园购入了世纪协润以长安8号作为抵押获得的贷款，从而掌握了长安8号近乎全部权益。

　　 显然，在奥园眼中，长安8号无疑饱含巨大价值，为此奥园拼上了“血本”。

　　 奥园董事局主席郭梓文曾经乐观宣称，该项目将在未来3年内将为公司带来130亿元的销售收入。即使是在三年后的今天，郭梓文在日前举行的2011年业绩发布会上也坚称收购长安8号的决定是正确的。

　　 然而，长安8号的销售情况却并不能令人满意。

　　 2010年2月，长安8号全球发售，但是开盘一个多月之后，奥园的成绩单仍然为“零”。此后在众多复杂的股权纠纷影响下，已经封顶并开始外立面装修的长安8号一度陷入停工的状态，12万平方米的可售住宅面积仅仅销售了1.28万平方米。

　　奥园的无奈选择

　　 在公司日前召开的2011年度业绩记者会上，奥园首席财务官林锦堂否认了项目出售是因公司现金流的问题，而是为股东实现利益最大化，并称公司财务状况健康稳健。

　　 然而，记者整合此前数据资料粗略估算，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计至少为30亿元。

　　 事实上，奥园在长安8号的项目上始终受到股权纠纷的困扰。

　　 “从2010年上半年开始，奥园与合作方泓达投资以及世纪协润就存在问题，长安8号的执行、分配问题就总是谈不拢，方案一直在变，营销团队也不稳定。”此前，一位参与过长安8号项目工作的人士就曾经告诉过记者。而长安8号营销负责人梁秀蕾此前表示，2010年项目停工，与股东之间的复杂关系有关。

　　 2011年7月份，奥园大手笔收购世纪协润以长安8号作为抵押获得的贷款，但此时的奥园就已经表现得有些力不从心了。

　　 当时，据业内知情地产商向记者透露，奥园选择接手世纪协润的贷款也是“无奈之举”。奥园在2011年9月份的公告中称，项目合作方泓达投资在这笔定期贷款中违约，因此作为抵押物，世纪协润的股权也遭到了工银国际以及其他贷款人的强制接收。如果此番奥园不出手，将意味着奥园有可能失去长安8号这个项目的操盘权。

　　 上述知情人士对记者表示，从2010年开始，奥园就已经考虑寻找第三方抽身离场。而此前也已经有媒体透露，长安8号北塔的商业裙楼和写字楼已经转让给了一家新加坡基金，以作为其REITs上市的储备资源。

　　 不仅如此，2011年8月中旬，奥园召开中报业绩会时，郭梓文表示，为配合限购政策，将改变项目销售出租策略，长安8号将发展成长期持有的商业出租项目，明年年底可以竣工。

　　 “如果改成商业项目，那整售的可能性还是非常大的。”业内人士表示。