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万科要实现资金快速周转 最好的办法就是降价

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-26 08:59 来源: 《第一财经周刊》

  万科要实现资金快速周转,又要提高平均销售率,最好的办法就是降价。

  万科再降价

  文|CBN记者 郑浩榕

  自去年10月全国楼市刮起降价风潮,时隔不到半年,第二轮的楼市降价又将出现。万科再次成为引领者。

  3月12日万科公布的2011年年报显示,公司去年销售金额为1215.4亿元,同比增长12.4%,依旧位于国内房地产企业首位。

  其他各项财务指标显示,万科营业收入达717.8亿元,净利润为96.2亿元,虽都有近40%的增长,但13.4%的净利润率却比2010年少了1个百分点。根据Wind资讯统计,万科的这一利润水平在行业中只处于中上水平。

  万科集团总裁郁亮则表示,相比利润,万科更看重净资产收益率,其实质是股东所获回报如何。万科2011年的净资产收益率为18.2%,创历史新高,但相比其他房企仍相差不少。“提高净资产收益率一来要继续坚持快速周转策略,不囤地、不捂盘。二来是合作开发,和有地的、有钱的伙伴合作。”郁亮说。

  “多卖房,少拿地,现金为王”,万科的过冬原则应该也适用于其他房地产商。好消息是,万科手头还持有342.4亿元现金。

  但是,万科今年以来的销售成绩并不十分理想。2012年1月的销售额为122亿元,比去年同期下降了40%;一二月份的产品销售率相比去年也没有提高,万科去年的平均销售率最终也没能达到60%的目标,仅为55%。

  如果要实现资金快速周转,同时达成其60%的平均销售率目标,考虑到整个房地产市场面临的悲观环境,降价以促进销售似乎成了万科唯一的选择。

  3月10日,万科在广东清远的项目“万科华府”推出每平方米均价在5500元至5800元的二期新品,与半年前的首批产品相比,低了1000元左右,下调幅度超过15%,这也是清远楼市至今最大的降幅。

  不过,深圳万科公关邝勇军则向《第一财经周刊》表明,这只是正常的营销手段,楼盘的实际销售价格相比去年年底并没优惠多少,主要目的还是加快尾盘的清仓。在深圳,万科的两个楼盘“清林径”和“天誉”在3月初各推出15套特价房源,平均降幅为6%至7%左右,基本针对的是底层或者朝向不佳的房源,主要目的的确是清尾盘。

  但在3月13日万科的业绩沟通会上,郁亮已经放出降价信号:“我们不叫降价,我们叫积极定价。”两者其实是一个意思。万科董秘谭华杰也补充说:“万科总部从来不会就价格策略和做法做规定,但我们对一线公司有销售速度的要求,一般要求新盘推出一个月之内要卖掉60%。如何做到这一点,他们自己想办法。”

  无论是新品促销或尾盘清仓,都预示着万科已启动新一轮降价。万科在2011年实行过一轮降价:7月到11月,万科打出由3次团购促销组成的“万团大战”;10月下旬更成为大型房企中降价的先行者,“清林径”楼盘由于降幅超过10%,还一度激发老业主的维权行动。之后,上海、重庆、广州等地的一些新盘皆以低于市场预期近20%的价格开售。

  业界认为,三四月份会是房地产业消化存货的小高峰。包括保利、招商、恒大在内的其他几家大型房企也陆续抛出促销方案。

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