商寅泉：影响房价合理回归的原因探究

　　文/本报评论员 商寅泉

　　“合理价位”一词被提出以来，引动了众多喜欢算账的人测算究竟什么价位才是合理价位，有人甚至列出表格，比如上海5734.5元/平方米，北京4935.45元/平方米，杭州5055元/平方米等。

　　不管你信不信，反正我信，这些让有心人费尽心机算出来的所谓合理价位，根本算不上是什么价位，既不合理，也不合情。就算决策者再说100遍“一定要让房价保持在合理价位”，上面那个三大城市5000元/平方米上下的所谓合理价位也实现不了；就算决策层再出100道宏观调控政策，上面那个三大城市5000元/平方米上下的所谓合理价位也实现不了。因此，那些把上海、北京、杭州合理房价算在5000元/平方米的人，只能说是闲来无事拿“合理价位”这个词来消遣一下而已。

　　但是，难道这些人算出三大城市5000元/平方米的价位，真的是凭空瞎算出来的吗？也不是。他们还真是依据科学方法，用执著严谨客观公正的精神，依据所属城市统计局公布的2011年城镇可支配年收入算出来的，比如杭州市统计局公布2011年杭州市城市居民可支配年收入为33700元，根据公式算出（33700元×2×6）/80=5055元/平方米，然后这些人得出结论：杭州的合理房价是5055元/平方米。而另一个数据来自于二手房销售专家，他们得出的北京合理房价是16000元/平方米。这和4935.45元/平方米有多么大的差距！

　　现在的问题是，究竟什么样的房价算是合理的？对这个问题，即使是最初提出这个命题的人，也始终没有给出过明确的答复，其回答只是笼统的两个标准，一是“房价与居民收入相适应”，一是“房价与投入和合理的利润相匹配”。严格地说，这样给合理房价下定义，基本上等于什么也没说。在中国，居民收入的实际数据与官方统计所公布的数据，总是有较大差距，比如北京，大约在五六年前官方就以居民平均收入与恩格尔系数相比，通过媒体公布北京进入富裕社会阶段。而此次热心于算账的人得出的北京合理房价不到5000元/平方米，所依据的那个年收入数据，又与所谓的富裕社会根本不沾边。这也就是说，在当前居民收入实际水平与官方用平均表述的统计结果差距很大的现实中，计算合理房价很难。

　　目前影响房价合理回归的另一个因素是税负过重，而税负过重导致高房价，不是市场炒作更不是房地产开发商定价过高，恰恰来自于急切盼望房价回到“合理价位”的决策机构制定的标准。目前涉及房地产的税种，其中完全属于房地产类的税种有5个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税。另外包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等。当前房地产税收主要在开发环节，其次是交易环节，此二者对推高房价也不容忽视。还有一个因素限于篇幅不展开表述，这就是居民收入增长与房价涨幅不同步，因此应该提请注意的是，在期望房价合理回归的同时，拿出切实手段让居民收入增长快一些，同样不可偏废。

　　市场经济条件下，价格是否合理是一道永远无法解开的难题。一件商品，对于买得起的人，其价格就是合理的，反之就是不合理的。就像茅台酒，价格合理吗？如果用“制酒投入和合理的利润相匹配”来要求茅台酒回归合理价位，显然有些乌托邦。因此，房价是否合理还是要看市场。中国正处在城市化进程的中期，房价与收入比的计算，完全套用已完成城市化进程的发达国家标准，似乎还有些书生气。