恒大去年净利117.8亿 发展步伐放缓

　　张晓玲

　　 3月28日，恒大地产发布2011年年业绩报告显示，其净利同比大增，首次超过百亿达到117.8亿元人民币，超过了万科的96亿元人民币，仅次于中海的125.5亿。

　　 受益于较早布局三四线城市，恒大在去年严厉的紧缩调控中超额完成了全年销售目标，达到804亿元。恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占比65%；在其现有的187个项目中，约55%项目不在限购区域或不受限购影响。二三线城市的项目，去年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。

　　 年报显示，在全国龙头房企中，恒大核心业务利润率排名末位，但恒大通过薄利多销的方式“以量取胜”，核心业务利润、净利润双双再超万科，净利润达到创纪录的117.8亿元，成为继中海之后第二家净利过百亿的房企。

　　 2011年，恒大销售均价6590元/平方米，减去约1500元/平方米的精装修，全国房产均价在5000多元/平方米，恒大董事局主席许家印认为，恒大的利润主要来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴（供应商、建筑商）的让利。

　　 截至2011年12月31日，恒大账上现金余额达到282亿元，同比增长41.4%，拥有未使用的银行授信额度369.1亿元，总共拥有可动用资金651.1亿元人民币，比2010年同期增加119亿元。

　　 恒大目前的土地储备面积1.37亿平方米，平均土地成本616元/平方米。总土地款为981.7亿元，但已支付68%，也就是668.1亿元，需要支付的仅剩313.6亿元。从付款期限来看， 2012年只需支付110.2亿元，2013年支付139.6亿元，2014年及以后支付63.8亿元，不对公司构成财务压力。

　　 某种程度上来说，2011年以来的宏观调控对高周转的恒大是利好。据统计，恒大拥有187个项目，其中在建项目146个，较2010年同期增长110%；恒大每个项目都是快速开发建设，争取在6-8个月开盘；截至报告期末，恒大土地储备中有3652万平方米在建，在建面积全国第一，所有土地可供开发3-5年。

　　 2012年，恒大制定了第六个“三年计划”（2012年-2014年），目标直指稳定增长。

　　 许家印在1月16日的香港业绩发布会上表示，恒大已经通过高速发展成长为千亿量级企业，公司过去动辄80%以上的增长在今后的行业环境中不太现实，未来发展将步入稳定增长期。在3月28日年度业绩会上，许家印预计未来3-5年，恒大销售和利润年增长约20%-30%。

　　 许家印指出，恒大2011年净负债率下半年比上半年锐减7.9个百分点，加之651.1亿元的可动用资金，确保了恒大发展的稳健可持续性。2012年，除跟踪一两年的项目外，公司不会在年内购买新的土地。

　　 出于对调控紧缩的预期和对后市的谨慎，恒大将今年的销售目标定为800亿，与去年实际销售持平。

　　 谈及今年的市场，许家印指出，1-2月冷淡，3月回升，4、5月还会继续，下半年市场会好转。因此尽管今年首两个月销售额只有约40亿元，但恒大一定不会下调销售目标，有信心能够完成，而下半年是卖楼高峰期，单月销售售额更有机会冲破200亿元。

　　 交银国际分析师认为，恒大定立的目标合理，短期内国内开发商的住宅销售目标或令人失望。恒大管理层预期，下半年的销售加快，而全年的平均合约售价将维持稳定。

　　 对此，上述分析师认为，交易量能否在下半年回升，将取决于开发商们的降价幅度。相信只有价格下幅度下调才能吸引买家。因此，除非恒大出售更多高端项目，否则对于今年的平均售价能否维持平稳持怀疑态度。