成都楼市“小阳春”归来乍暖还寒难持续？

　　穆之

　　种种迹象显示，成都楼市“小阳春”已经归来。

　　然而，这波行情到底能够持续多久尚存疑虑。业内人士对《第一财经日报》表示，在“小阳春”之后，开发商将面临更大的考验。

　　小阳春乍暖还寒

　　成都市房管局的数据显示，上周成都主城区商品住宅共成交2358套，成交面积为21.07万平方米。虽然环比分别下滑12.0%与8.3%，但整体态势都保持比较良好的势头。四川中原地产认为，目前市场前期持观望态度的刚需多有出手，随着即将到来的房交会，成交市场或继续保持升温。

　　四川中原地产市场研究中心总监卢华向记者表示，按照目前的情况，3月份成都楼市成交8000~9000套是没有问题的。而成都全程机构董事长蒋晓东表示，成交量回升是因为刚性需求被压制，观望已久后逐步释放出来，而且开发商也作出一定承诺，房屋降价将补贴等。

　　实际上，今年以来，成都楼市已走过一波三折的曲线。中国指数研究院数据研发中心发布的房地产市场交易数据显示，2012年首周成交量继续下跌。第3周继续上涨突破10万平方米水平。春节前交易量开始急转直下，节后才逐渐回暖。

　　转机出现在3月。虽然3月第一周有所回落，但是随后两周成交量持续上涨，突破20万平方米大关。上周成交则小幅回落，但仍处较高水平。CREIS中指数据则显示，上周商品住宅成交2071套，成交面积17.93万平方米，而其统计的2011年成都商品住宅成交量周均成交面积只有13.3万平方米。

　　不仅如此，成都市房管局的数据显示，上周成都主城区二手住宅共成交783套，成交面积为6.61万平方米，成交套数环比上升10.9%，成交面积环比上升13.3%。上周的二手住宅成交量较前一周小幅上升。

　　四川中原地产分析认为，二手住宅市场较前期出现明显反弹。原因在于信贷环境改善，前期积压需求逐步释放，刚需支撑带动了二手成交量。但对二手市场来说，价格方面优惠空间有限，成交量大幅冲高的情况还不会出现，预计后期波动不会太大。

　　然而，回暖背后却透着寒意。蒋晓东表示，今年从中央到地方都坚持调控不动摇，因此对市场的期望值不能太高，要出现以往的热销场面是不太现实的，“就是现在，一个项目保证每天都有成交都很难做到。”

　　卢华也表示，小阳春的行情到底能持续多久很没有谱。其实中原地产统计的是备案数据，是前期的成交数据，3月份实际数据到底怎么样还不清楚，而他们了解到的一些项目3月份实质上是略降的。

　　将迎接更大考验？

　　尽管如此，相比之前，行情转暖已成事实。而开发商也开始抢抓机遇推出新盘。

　　搜房网数据监控中心统计显示：4月成都预计26个项目推新，其中主城区13盘，郊县13盘。新项目方面，预计13个新盘面市。业内分析认为：面对近期市场刚需购房升温的局面，各大地产商加紧推盘力度，争取更多吸引刚需购房者的目光。

　　卢华表示：“没有限购的人群就那么多，蛋糕只有那么大，谁能早一点走量谁就是赢家。”往年3月中下旬就会开始放量供应，但是今年3月份的开盘量不大，开发商没有做好准备，因此开发商都希望赶在这波行情之后的4月推出。

　　不过，蒋晓东表示，对于开发商而言，春节是最困难的时期，已经过去，但是春交会后紧接着就进入传统的销售淡季，那将是开发商的又一个考验。现在银行的门已经关闭，开发商都在寻找各种途径融资，“比如民间借贷筹措资金，以价格优惠换取资金回笼，还有股权融资。很多企业在寻找合作。”

　　实际上，出现小阳春这波行情也有赖于开发商的优惠折扣政策。从3月份的情况来看，成都楼市优惠折扣在9.2折居多，也有全款8.6折的。这也呈现开发商急于走量，回笼资金的心态。蒋晓东表示：“价格优惠实际上与开发商银行贷款的成本差不多。”

　　此外，还有开发商以借款方式给购房者垫付首付。这种方式在2008年曾经大量出现，“对于很多新进房地产行业的人认为这是一种创新，但其实早在2000年就已经出现，可以称之为死灰复燃。”蒋晓东表示，“不过，这种方式推进面不会太大，否则会引起金融系统的警觉。”

　　卢华表示，小阳春之后进入传统淡季，开发商会面临更大的考验，而且前两年拿地的项目必须出来了，下半年还会出很多项目。蒋晓东也认为，很多楼盘赶在春交会之前出来，这对原来存量房的销售将是一个冲击。

　　对于未来市场发展情势，蒋晓东分析认为，如果在今年年中，市场困难时政策微调是有可能的，比如首套房政策，改善性和地区性政策的调整，“但是会一点点放，不至于引起市场的大幅波动。”