商业地产今年增长势头仍不减

　　

　　与住宅市场的价滞量缩不同，商业地产过去一年上扬势头强劲。根据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。进入2012年，市场虽面临小幅盘整但整体稳升态势未改。最新数据显示，一些热点城市写字楼等商业物业价格高位震荡，回报率持续上升。

　　业内人士认为，2012年商业地产发展总体仍会保持一定增长，并吸引一些知名开发商转型入场。不过，行业竞争也将逐渐升级，开发商应冷静评估潜在风险。

　　商业地产吸纳资金近万亿

　　过去一年，我国主要城市商业地产租金售价齐升，上升势头快速。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。监测数据显示，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%。成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平近日在“中国商业地产行业发展论坛”上表示，商业地产大规模的增长背后有多方面原因，其中，“毫无疑问城市化是一个的推动力，城市化就意味着有大量的农村人口转变成城市人口，这种人口的转变，不仅是一个户籍身份的转换，会带来消费行为方式、购买力、消费潜力都会发生很大的变化。”再者，一系列房地产宏观调控也是增长一部分的因素。

　　进入2012年，商业地产进入了小幅盘整期，一些热点城市的商业营业用房或写字楼升势疲软，甚至销售和租金都呈现出下降的趋势。不过，整体来看仍处于平稳发展阶段。中华全国商业信息中心主任王耀表示，从去年四季度到今年的一季度至少到3月中旬，商业地产下滑的速度比较快。

　　这种小幅盘整从一线城市的写字楼可窥一斑。中原地产研究集团3月28日公布的统计数据显示，2月，北上广深四大城市写字楼供应继续大幅萎缩，且均为近3年来的低位水平。总供应面积13.64万平方米，环比下降49%；销售面积为20.46万平方米，环比下降34%。供应下滑幅度超过销售下滑幅度15个百分点，整体市场呈现供不应求的格局。在价格方面，2月，各大城市写字楼价格依然在高位震荡，其中广州、成都小幅上涨，重庆、南京小幅下跌，深圳、杭州环比持平。

　　中原地产研究集团最新的分析报告认为，总体来看近期写字楼价格没有延续2011年快速上升的势头，目前市场仍然以消化整理为主。由于价格基本稳定，而租金持续上升，因此近期回报率有所上升。除重庆外，其他5个城市的写字楼租金回报率均已接近近年来的峰值。

　　“去年四季度到今年一季度商业地产确实遇到了比较难的环境，即使这样，我们对未来的商业地产还是比较有信心的，因为我们预测今年一季度是最低的，二季度和三季度会回稳，四季度最高，所以不要被现在商业地产的低增长所困扰，要看到未来中国商业地产的发展前景。”王耀说。

　　部分知名房企转型入场

　　受良好的市场预期支撑，不仅外资进入商业类物业的规模加大，本土也有越来越多的开发商聚集到商业地产领域。对未来一段时间内的商业地产发展态势，专家预计，2012年商业地产发展总体仍会保持一定增长“商住倒挂”现象将进一步转变，洗牌式的项目并购不可避免。行业竞争开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。

　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内，将其设立于中国的酒店由170家增加至300家，这些项目的合作方包括了保利、万达等本土知名房企。

　　王永平透露，现在一些知名开发商正在谋求主动转型，计划在商业地产领域有所作为。“这些年像中粮、华润这些公司都是做了很好的准备。在商业地产里面要大干一场，对市场的前景也是比较看好的，无论是资金还是人才、战略都做了很好的准备。”

　　对于今年的商业地产走势，王永平表示，2012年中国商业地产发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，预计今年全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

　　就市场走势而言，局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。在国外，同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅，而国内城市大多数是“商住倒挂”。目前在北京、上海等城市这种情况已经开始改变。2011年北京甲级写字楼租售价格暴涨，已经接近或超过同地段住宅。预计2012年“商住倒挂”现象将进一步转变，一方面住宅价格开始回归，另一方面商业项目品质开始提升，价值得以体现。

　　从开发商自身及行业发展的角度来看，2012年，行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入一些大品牌作秀，而今已开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。另外，开发商在整体招商中的议价能力下降。近年来，各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

　　再者，洗牌式的项目并购不可避免。随着市场风险的不断显现，预计将会发生更多的项目并购案，一些实力公司迎来抄底机会。行业集中度有望进一步提高。此外，一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进。由于中国商业地产主流发展模式是住宅依赖型，二、三线城市住宅受房地产宏观调控影响较大，加之商业地产竞争激烈，一些地产公司开始转战更小城市甚至直指县城，当地市场投资少、竞争弱、无限购，乘机捕捉先机，县域综合体将悄然崛起。

　　潜在风险不容小觑

　　不过，正如一枚硬币的两面，对开发商来说商业地产充满机遇的同时，也蕴藏着不容小觑的风险“商业地产的发展前景，就一句话，机会很大，风险也很大。”住建部政策研究中心主任秦虹近日在“中国商业地产行业发展论坛”上说。

　　对于开发商在商业地产领域可能面临的风险，香港恒隆集团主席陈启宗认为，商业房地产真正的风险就是财务风险，特别是只租不卖的话，现金流就成为非常重要的一件事。

　　记者了解到，商业地产中的持有型物业的比重正逐渐走高。根据中国指数研究院发布的一份最新研究报告，2011年众多百强企业均加强了持有物业的投入，全年百强企业持有物业收入均值达到3.8亿元，同比增长31.3%。报告认为，商业持有物业的增加为百强企业提供了稳定的租金收入，并为其创新融资方式提供了条件，但需要注意的是，在当前金融环境下，发展商业持有物业对资金需求较大，百强企业需紧密结合自身资金的情况，合理配置持有物业比重，在短期安全和长期增长之间寻求平衡。

　　不仅如此，王永平还提出，商业地产的开发建设不可简单套用住宅运作模式。2011年位于宁波市江北区的奥特莱斯广场被法院查封，宣告倒闭。王永平认为，宁波奥特莱斯广场宣告倒闭等事件说明，商业地产的开发建设一定要遵循其内在规律，不可简单套用住宅运作模式，或者简单拷贝其他成功项目，否则很容易失败。要倚重专业力量。中国商业地产发展方式今后要从数量型转向质量型，专业理念必将进一步强化，专业机构的影响必将进一步扩大。

　　首创置业董事长刘晓光也持类似看法。在他看来，商业房地产在走上升级的趋势。从大的地产商转移到商业地产，如果说没有很高的专业性，将来就会有很多的问题。

　　此外，零点研究咨询集团董事长袁岳还提出，没有特色配置和缺乏孵化功能是目前我国商业地产的两个风险点。拿后者来说，今天中国要搞大规模商业地产，但与外国的成熟市场不同，我们的不成熟市场是需要孵化出很多适应消费者需要的新品牌的。比如日本上个世纪80年代初，其商业地产就孵化了像无印良品这样的品牌，而我们今天就是那么几个品牌。