房价仍有15%~20%的下行空间

　　王佳

　　在“2012博鳌亚洲论坛”数十场分论坛中，4月3日最后一场的压轴大戏留给了“中国房地产大变革”。

　　2012年全国两会期间，国务院总理温家宝答记者问时明确指出，中国的房价远未到合理水平，仍将坚持房地产调控不放松。4月1日，中国指数研究院发布调查数据显示，2012年3月百城住宅均价环比连续第7个月下跌，北京、上海、深圳、广州等10大城市均价同比连续第3个月下跌。然而在楼市严厉调控的背景下，深圳和广州3月均价同比逆市上涨。

　　焦点一：限购政策年内难退出

　　张玉良：国家出台一系列调控措施，是特殊情况下采取的特殊政策。限购政策实施近两年来，取得了一定效果。可以想象，如果限购政策一退出，中国房价会怎样。在市场化政策没有到位之前，限购不能退出。现有的调控政策需要进行微调，以满足刚性需求。

　　刘晓光：限购政策今年肯定不会发生变化。但部分措施微调或有可能，例如首套房首付比例略降及利息进一步优惠等。在政策不改变的情况下，房企唯有适应市场来谋求生存，房地产行业将出现大量并购案例。但是以后限购令作为行政性政策或许要被一些经济调控政策代替。通过利率、税收这些经济政策来代替。

　　郑新立：限购是在特殊情况下采取的特殊措施，楼市调控政策之所以短期难以退出，关键因素在于房价还没有调整到合理价位。现在最重要的问题，是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。

　　焦点二：调控政策必须微调

　　张玉良：现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足。

　　例如，不少地方提高首套房贷款利率，对房贷也采取紧缩，这就使得很多刚性需求、消费性需求都受到抑制。对这些政策进行微调也是应该的。

　　郑新立：用房地产税来改变地方政府的土地财政政策，是一项非常好的改革，可以抑制投机，又满足居住性购房需求。现在一些地方已经开始进行试点改革，这个方向已经明确了。我想通过试点总结经验，将来房地产税会逐步得到实施。

　　焦点三：房价还有下行空间

　　刘晓光：未来中国的房价上涨趋势会减慢，刚性需求会逐步满足。以后房价每年只是一个通胀的涨幅，比如4%、5%，老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%，各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要问题，价格本身不可能大幅增长。有些地方的地价占整个成本将近50%，加上税费又是20%左右，如果我们把地价降下来、把税费降下来、把资金成本降下来，开发商的合理利润是看得到的。

　　张玉良：房价依然有下调空间。现在一些城市的房价过高，这是不争的事实。调到合理的范围，我的理解是现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。不过，不同城市，不同地段，房价调整也不同。有些二三线城市，房价比较低，不但下降不了，可能还略有上升。一线城市的核心地段，价格也降不下来。核心城市的边缘地段，房价是要降下来的。

　　刘晓光：楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税负过高。比如在北京，有些地方的地价占整个成本的近50%，税费20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。