“万元房”重现京沪引刚需者入市“合理房价”，仍是天方夜谭

　　记者 俞佳 报道 制图 任萍

　　昨天，嘉定天居玲珑湾正式开盘，折后8800-10000元/平方米的售价不仅是区域内的最低价，也标志着绝迹数年的万元以下楼盘重现上海。据介绍，该楼盘此次推出的374套房源已卖出了300多套，而上周末另一个以平价姿态入市的沪上楼盘，去化也高达6成。无独有偶，昨天落下帷幕的北京春季房展会，最为吸引眼球的同样是全场唯一一个单价不足1万元的楼盘。

　　降价大局正在开启，万元房重回京沪，但不少购房者对此仍选择观望，认为房价还有下跌空间，当前价格依然不算太合理。

　　记者采访发现，房价的涨跌也是一个“涨价如山倒，降价如抽丝”的过程，房产的投资属性令房价难合理。

　　【购房者“说”】

　　新房奴：悔没有早买房

　　看着眼前的两张“天价”演唱会门票，小洁心中百感交集。丈夫为了给她一个生日惊喜，提前一个月就订了票。然而，拿到门票的小洁第一句话却是：“那么贵！能不能把票卖了？ ”

　　小洁告诉记者，自己的“抠门”是从去年底今年初，当上“房奴”时候开始的。 “现在每个月近八千的房贷，哪里还能烧钱干这些‘劈情操’的事儿啊！ ”

　　小洁和丈夫是典型的 “新上海”家庭，分别在本科毕业和硕士毕业后来上海工作。去年，相恋多年的两人扯了结婚证，并把买房提上议程。因为上班地点在南京西路和陆家嘴，最后相中了一套2号线沿线的小户型二手房。经过一番周折，今年初终于完成过户。

　　买下这套60多平米的二手房被小洁形容为“元气大伤”。因为近90万的首付款花去了两家父母大半生的积蓄，而且还欠下了近100万的贷款，算下来，每月需还贷近八千。再加上车贷，一个月收入中差不多有一万元要上交银行。 “现在生活真的变了，不敢乱花钱，工作上也小心谨慎，我们中任何一个人失业，这贷款就还不上了。”小洁说。

　　事实上，小洁和丈夫一个在银行工作，一个在外企工作，收入并不低，一直算是同学朋友中的佼佼者。但这比将持续20年的巨大开支让他们的生活水平反而不如其他人。

　　小洁向记者表示，现在最羡慕的就是那些早早买了房的同学，“有些同学父母实在有远见，大学时候就给他们买了房，当时全款买房也不敌我们现在的首付，如今他们一个月三四千的薪水也过得比我们滋润。 ”

　　老房奴：错过福利分房仍享涨价红利

　　华先生可以算是小洁口中 “早早买房”的幸运人士。而他自己也向记者直叹幸运，因为没有赶上福利分房的末班车。

　　他向记者表示，大学毕业时候是世纪之交，内环房价也不过两三千元一平米，但当时单位说他还能赶上最后一拨福利分房，就完全没有考虑买房的事情。没想到，过了两年，他领证结婚，才被告知分房的末班车赶不上了。

　　重新开始关注房产市场的他发现，房价已经不知不觉地涨了起来，年薪三四万元的他已经无力购置地段较好的房子。一番纠结后，最终他在2002年买下了虹口区一套100平米的房价，总价50万元。“当时觉得真是天价啊，十几年的收入就投里面了。 ”

　　众所周知，随后几年房价成倍增长，华先生回头看，才发现自己的幸运。如今他的收入相比当时虽然已经涨了一倍，但房价的翻倍速度远超过收入。 “如果分房，以当时我的资历也就只能分50平米左右的小户型，分到了估计几年内都不会想买房了，等几年后有了孩子再想，哪里还买得起。 ”华先生感慨。

　　【数据“说”】

　　100万元能买什么房

　　小洁和华先生是这个城市 “房奴中”中的两个缩影。年龄不同，经历迥异，唯一相同的是对近年房价上涨之快的感触。

　　相比收入的缓慢上升，甚至相比日常生活用品的节节高升，房价的上涨速度都是惊人的，在当前不合理的房价收入关系中承担主要之责。

　　网络上流传着一组很红的图片，题为 “100万元人民币在世界各地能买啥样的房子”，在罗列了澳大利亚、印尼等各地的花园洋房的美图后，最后列出的是北京郊县60平米的毛坯房照片。这虽然是网友调侃，但并非无风起浪。一位从业十多年的老房产人向记者透露，自己曾在2003、2004年间满上海跑，为了就是在当时房价上涨的背景下写一篇关于 “100万元内环还能买哪些楼盘”的调查。如果放到现在，这个调查简直就是个笑话。

　　在今年“上海之春”房展会上，记者虽然看到了“100万元房”的身影，但它们不是远在临港新城等郊区地段，就是打着等同住宅的小面积商住两用房。 “上班单程都快两个小时了，完全不会考虑，再便宜对我来说也不是‘有效房源’。 ”一位参观者告诉记者。

　　沪上房价格局之变

　　数据似乎更有说服力。据德佑地产统计，上海内环内、内外环间、外环外2006年均价分别为1.82万元/平方米、1万元/平方米、0.7万元/平方米。 2008年，随着经济危机到来，大量资金救市，房价出现报复性上涨，这一年各个环区的均价相比2007年都出现了30%以上的涨幅，尤其是内环内的涨幅达到54.6%。这一年，也是沪上商品住宅市场最初出现 “321格局”，内环内、内外环间、外环外均价分别为3.07万元/平方米、1.71万元/平方米、1.04万元/平方米。

　　此后两年，全市房价依然高速增长。 2010年，新一轮的调控并未能阻止房价上涨的惯性，这一年外环外和内外环间的均价涨幅都在40%以上，全市房价逐步接近“532格局”。 2011年调控继续加码，限购、限贷等高压措施的出台，终于遏止住了房价高速上涨的势头，但是532的格局已基本形成。 2011年，内环内、内外环间、外环外均价分别为5.06万元/平方米、3.16万元/平方米、1.79万元/平方米。

　　【市场“说”】

　　降价大局已经开启

　　收入涨幅缓慢，期待合理房价的希望就停留下了房价的下跌上。庆幸无可争议的一点是，全国性的房价降价大局正在开启。

　　3月底，有消息曝出，上海个盘的最高降价幅度再次被刷新，从今年2月起启动全国降价的招商地产全面升级。佘山珑原别墅项目原本已创下6折的纪录，但从4月起，招商在上海的四个在售项目将全面降至5.8折。

　　曾经房价涨幅过快而受到全国关注的北京通州区，2010年部分项目突破3万/㎡，现在已有多个项目报价接近或低于1.3万/㎡，堪称“腰斩价”，同样的钱在同一区域能买两套。库存大，开发商销售压力大是公认的降价理由。

　　一组有关“库存”的最新数据让人乍舌。 2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

　　48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

　　海量库存，资金紧张，调控政策不见头，业内多认为，今年还将是降价的一年。

　　【专家“说”】

　　投资属性令房价难“合理”

　　虽然房价降价成为主流论调，但想要降到所谓的“合理房价”，恐怕还是天方夜谭。

　　复旦大学经济学院教授孙立坚向记者表示，在我国一二线城市，房产的投资属性远远大于消费属性，既然如此，判定房价就不能按照收入这样的消费指标，而是看“流动性”。市场流动性过剩，资金泛滥，投资渠道缺乏，房价就不会大降，当前“532”的房价格局就难以打破。

　　“虽然现在开发商有降价举动，但之前囤房的投资客并没有跟进降价抛盘，他们的行为是市场回归理性的重要动力。”孙立坚说，“但是现在办实业难，银行还是负利率，交易成本又高，他们没有抛盘的理由。 ”

　　孙立坚认为，降价能带动成交，说明刚需的需求还是很旺盛的，尤其是在上海这样人口涌入量巨大的城市，太低的“合理房价”恐怕只在理想中。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，房产除了居住属性之外，保值增值的属性也从未改变。现在通胀还是在过去相对高位的基础上增长，通胀水平的绝对值还是比较高。在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场背景下，投资房产成为资产保值升值的必选项之一。当前许多投资者还在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。而各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，也暗示楼市真正的需求所在。

　　张宏伟指出，虽然现在一些楼盘打出“大折扣降价”的旗号，但其中属于“大折扣降价”的房源非常有限，更多是作为一种营销手段和炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。

　　业内表示，尽管今年“降价跑量”将是多数房企策略，但房企整体现金状况正在好转，继续降价的空间不会太大。