楼市冷热难调，房企缺金难熬

　　 区域发展不平衡、商品房结构性矛盾突出是当前河南省楼市的主要现状，尽管河南省房地产开发企业的资金到位率较高，但是由于国内贷款比重低，资本保障形式非常严峻，民间资本尤其需警惕其风险。

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 近日，河南省统计局为楼市“号脉”，对2011~2012年河南房地产业形势进行了分析与判断。

　　区域发展不平衡、商品房结构性矛盾突出是当前河南省楼市的主要现状，而商品房销售趋缓，部分先行指标持续走弱的态势也在延续。

　　尽管河南省房地产开发企业的资金到位率较高，但是由于国内贷款比重低，资本保障形式非常严峻。专家提醒，民间资本尤其需警惕其风险。

　　

　　冷热不均

　　去年调控来袭，诸多政策相伴出台。从房地产的上游环节就有一系列条框被设置，9070政策、配建保障房……政府期待以此调整商品房开发结构不均衡的现象。

　　经过一年的坚持，尽管个别地方执行略微走味，9070自行放缓至9040，但总算起到一定的效果。但是，90平方米以下商品住宅仍显偏低，距70%的目标有很大差距。

　　宏观调控剑指住宅房价，但中央一再强调要“两条腿走路”，要求土地市场要保证普通商品住宅用地量。但是，开发商为了更好地“避险”，住宅投资被拉低2.5个百分点，办公楼、商业用房投资比重则上升1.6个百分点。

　　去年河南迎来中原经济区上升到国家战略的大好机遇，但是房地产开发投资在各区域的发展非常不平衡。数据显示，增速最高的开封市达到52.8%，而焦作市却下降了0.9%。郑州、洛阳、安阳、新乡、商丘、信阳、周口、驻马店2011年分别完成投资超过100亿元，此8个省辖市共完成投资2002.51亿元，占河南省房地产投资的76.4%。

　　“区域发展不平衡与城市在中原经济群中所处的地位、角色、职能、性质及城市发展规划有关。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社说，市场容量、人口数量、消费水平也在一定程度上决定了市场开发量。

　　不过，在宏观调控的“逼促”下，很多企业自去年开始下乡，带动了某些县域的发展。最新数据显示，今年1~2月，尉氏县房地产开发投资同比增长170.7%，与河南启动县域房地产开发市场的号召打了照应。

　　“市场的发展需要环境的成熟，很多地方是由于其独特的地理位置、旅游、历史文化等先发机制使其提前迈出一步，但是使其可持续性增长并不容易。”刘社说。

　　

　　住宅投资下滑

　　河南是人口大省，住宅投资比重的下滑及办公楼等商业地产比重的上升在此省情下必将引起更多关注。统计局分析称，应密切关注办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，防止非理性投资过热。

　　“在城市化进程远未结束的情况下，大城市的住宅即便是供大于求，但因为其是生活必需品，随着农村人口的涌入也有消化或是泡沫平抑的可能。”刘社说，但是商铺、写字楼等是非必须品，属于投资品，短期内供大于求且高中低档的结构不合理，将会造成某类产品的积压，造成资源的浪费。

　　现在国家对住宅的调控仍在坚决地执行，看不到松动迹象，如此势必会使企业将资金更多地注入到商铺、写字楼中，以期在短期内获得资金维持生存。

　　“现在非住宅成了开发商资金突围的重头戏。开发商以盈利为指标，致使很多区域都在超需求。”刘社说，如果卖不动，其价格直逼住宅，如果卖出去了，则就将风险沉淀在购买者手中，这对经济的良性循环不好。

　　

　　民资危险

　　目前，我省有资质的房地产开发企业超过7千家，其中有“工作”的企业仅4千多家，一二级企业更少，多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间资本。

　　一业内人士分析认为，一些企业受制于资金及库存的双重压力，已到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。随着调控的深入，房企的大部分融资渠道都已被收紧，在银行严格限制资金流入房地产业的情况下，除了少数央企背景的开发商，多数企业资金链十分紧张。

　　统计局亦将资金及企业的经营压力作为2012年房地产市场上最主要的不利因素，认为今年将有一些小开发商资金链断裂甚至倒闭，可能直接造成一定的市场波动。此外，刚性购房需求受到抑制、市场主体“体质”较差、品牌优势不明显等因素也将产生不利影响。

　　统计数据显示，房地产企业的资金来源增速自2010年11月首次低于完成投资增速1.2个百分点后，已连续13个月低于完成投资增速。2011年，房地产开发企业完成投资占资金来源的比重达到80.6%，国内贷款占资金来源的比重为8.3%。

　　“数据说明河南省的房地产企业资金到位率高，原则上可降低工程烂尾的风险。但是，要看其中自有资金的比例。”刘社说，国内贷款所占比重如此之低，说明开发商目前的主力资金是非银行的，多是来自担保、信托等民间借贷机构，高利贷风险大，资金保障形式非常严峻。