保利地产：今年收入已锁定 严控负债率

　　张晓玲

　　 4月6日，保利地产公布年报显示，实现结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，利润达100.7亿元，同比增长36.04%。

　　 这得益于去年以来该公司随行就市、合理定价的促销。作为央企地产商代表之一，保利2012年年初至今的大规模促销、主动以价换量引发了市场广泛关注。

　　 保利地产董事长宋广菊对本报记者表示，虽受宏观调控影响，但保利依旧是成长型企业，公司今年的主要策略是“控风险，促发展”，而公司“十二五”期间实现千亿销售的增长目标不变。

　　 促销“抢市场”

　　 保利地产有关人士称，从去年年初就已开始执行合理定价、随行就市的策略，而“紧抓每一次窗口期”是保利今年的应对之策。

　　 在中投证券分析师李少明看来，保利促销的原因还在于，其存货与往年相比有明显上升，上半年公司销售去化压力比较大。

　　 随之而来的问题是，促销降价是否会侵蚀利润乃至亏本？“目前的定价策略是随行就市，但是绝对不会亏本卖房，保利地产仍然坚持有利润的成长，”保利有关人士称，保利目前不存在计提存货跌价准备的情形。从目前销售情况来看，前期土地成本相对偏高的项目销售情况也不错，如上海茉莉公馆项目和天津大都会项目，均没有低于公司立项之初的成本利润率。

　　 “2011年，保利拿的多数项目都是跟踪很久的地块，且多以底价或接近底价获取。”上述人士表示，以合理价位获取土地资源是保利的一贯策略。

　　 据中投证券李少明测算，2011年保利平均拿地成本较2010年低4%，且主要集中在一二线城市，优于2010年所拿地块；2012年1-2月，累计拓展建面120万平米，楼面地价2194元/平米，较11年平均楼面地价低17%。

　　 尽管受到调控影响，保利地产放慢了拓展速度，却也借助调控带来的机遇，进入了石家庄、郑州、西安等城市，进一步完善了区域布局。此外，据保利地产年报显示，2011年末保利未结算的预收账款约为700亿，锁定2012年收入还有余。

　　 严控负债率

　　 年报显示，报告期末，保利地产负债率为78.43%，较去年78.98%略有下降。扣除预收账款后的资产负债率为42.06%，较去年下降3.08%。从负债结构来看，一年内到期的短期负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，短期偿债压力较小。截至报告期末，保利共有现金185亿。最新销售数据显示，一季度保利实现销售金额约为150亿，回款顺利。保利地产有关人士透露，保利今年仍然将严控负债率，力争不超过去年水平。

　　 “调控期内，首先要控制风险。”万科总裁郁亮称，调控背景下，囤地捂盘模式已经过时。不管过去从事什么类型的发展商，目前都在强调快速周转。

　　 但是，“对于高周转的万科、保利等公司而言，不能在资本市场进行股权融资降低负债率从而进行拓展，这是一个悖论。”世联地产董事长陈劲松认为，以自住性需求为主的住宅地产商回归高周转是个趋势，但另一方面，金融手段又限制了这种高周转，从而影响到市场上普通商品住宅的供应。

　　 从保利2011年的年报可以看出，保利去年新开工面积达1500万平米，李少明预计，2012年保利的新开工量将有所下调，其他大型房企也在适度下调开工。这会否影响明后年的市场供应？宋广菊认为不用过分担心，“国家政策会考虑跟着市场调整，让市场适度增长”。

　　 融资方面，“我们今年仍然争取了一些贷款额度，但银行贷款已更加严格”，保利有关人士透露，公司正在寻求更多的融资手段，例如房地产基金，目前规模已达60亿左右。

　　 像万科一样，合作开发作为股权融资的一种形式，也已提上保利的日程。据透露，公司自2011年下半年新增项目大部分采取合作开发模式，有利于分散开发风险和资金压力。

　　 宋广菊对本报记者表示，调控之下，公司“再造一个保利”的战略未有改变，仍有信心每年实现30%左右的增长。宋广菊强调，保利地产一贯坚持以普通住宅为主的战略重点不会发生改变，普通住宅开发未来仍然是公司最主要的利润来源，同时保利地产也已开始在商业地产和养老地产方面进行布局。