房地产调控需看地方债务脸色

　　土地出让金的下滑抑制地方政府可支配收入的增长，使地方政府今后两年面临更严重的偿债压力。

　　鑫磊｜文

　　2011年，“笨猪五国”(葡萄牙、意大利、爱尔兰、希腊、西班牙)、美国主权债务危机此起彼伏，日本、法国等也都面临巨重的债务循环压力。除澳大利亚、丹麦、瑞典、芬兰等少数国家外，其他的发达国家政府债务余额/GDP都超过60%的警戒线。

　　与此同时，2011年中国地方政府债务规模激增，潜在风险较大等问题也逐步暴露。与发达国家不同，中国地方政府债务问题产生的根本原因是分权式财税体制的弊端。1994年中国分税制改革后，地方政府隐性债务不断增长，20世纪90年代末，地方政府纷纷开始建立地方融资平台以解决地方发展中的资金瓶颈问题。

　　2008 年为应对全球金融危机，中国大幅减息、放松信贷、降低汽车购置税、全面放松并刺激房地产业并推出“4万亿投资”刺激政策，从而实现了中国经济“V”型反转。过度的刺激一方面带来了产能过剩通胀高企的后遗症，另一方面也造成了地方政府债务高企的风险。

　　按照国家审计署的数据来看，截至2010年底，中国地方政府债务余额10.7万亿元中，政府负有偿还和担保责任的或有债务总计是9.05万亿元，占84.4%，而政府可能承担一定救助责任的债务1.66万亿元，占15.6%，地方融资平台公司政府性债务余额中，有80%由政府负有偿还、担保责任，总计3.95万亿元左右。

　　在这些政府性债务分布中，直接反应出部分县级政府负债率过高。截至2010年底，有78个市级(占比19.9%)和99个县级(占比3.56%)政府负有偿还责任债务的债务率超过100%的警戒线。另外，由于地方债务主要集中在基础设施等前期投入大，现金流回收期长的项目，“举旧还新”使地方债务的资金链蕴含较多风险。初步匡算，2010年底，地方政府性债务余额中举旧还新的债务大概在7000亿-10000亿元左右，占比是6.54%-9.35%左右。

　　由于2011、2012年将有大量过去的贷款到期，这2年地方政府还本压力最大。地方政府贷款中54%的期限在5年以上，2011年到2015年期间，大量地方债将进入还本付息期，按照审计署披露的数据，2010年底地方政府性债务余额中，2011、2012年到期偿还的占24.49%和17.17%，2013年至2015年到期偿还的分别占11.37%、9.28%和7.48%，2016年以后到期偿还的占30.21%

　　土地是地方财政收入的命脉。在中国地方政府的可支配收入中，国有土地使用权出让金是重要组成部分，2010年，土地出让金占地方可支配收入27%。在地方政府负有偿还责任的债务中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务占23.79%，达到2.55万亿元，土地收入下滑将导致地方政府还本付息困难和压力显著增加。一旦房地产价格“硬着陆”、土地出让金下滑将使地方政府面临较严重的债务负担和资金还本付息压力导致地方政府资金链断裂、陷入债务危局。

　　在房地产的持续调控政策下，2011年中国土地市场呈现流拍率上升、溢价率下降的态势，这导致地方政府土地出让收入大幅锐减。130个城市2011年土地出让金收入与10年同期相比降12%，其中住宅用地降18%。2012年，房地产开发商的资金压力加大，销供比下降会带动土地溢价率和平均地价进一步下滑，地方政府土地出让金收入将会整体大幅下降，土地出让金的下滑抑制地方政府可支配收入的增长，使地方政府今后两年面临更严重的偿债压力。

　　在目前一方面减税，一方面房价调控的双重压力之下，国内许多地方政府今后两年的财政压力可见一斑。在一些地方政府看来，投资拉动地方GDP增长的虚荣犹在，改革总是痛苦的，以往的解决模式当然是最得心应手的。在没有更加快速有效的解决方式的前提下，走老路，回头路的情况难以避免。所以2012年以来不少地方开始出现了房价、土地放松的情况。其中还不包括佛山、成都、芜湖等地的被叫停的楼市微调事件。