炒房团挥别暴富时代 刚需成购房主力

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　房地产市场化以来，房价的几轮暴涨曾令炒房者获得了高额收益，也令社会财富重新分配。巨大的赚钱效应，使得房屋一度成为一种“期货品种”。

　　然而，肇始于2010年4月的新一轮房地产调控，通过限购等手段，打击投资投机需求，住宅投资的杠杆效应已大幅减弱。业内人士认为，房地产市场投资的黄金时代已经过去，未来将由刚需主导。

　　告别暴富时代

　　浙江是国内民间资本最丰富的地区之一，温州炒房团闻名全国。

　　一位浙江台州投资者向《华夏时报》记者讲述，2005年，一批像他这样的浙江民间投资者进入北京房地产市场，浙江人抱团的传统使他们聚集了一笔不小的资金，当时甚至有一些楼盘卖得不好的开发商请他们过去托市，给他们低至9折的折扣，在这些炒房团一次性购入大量房子的同时，也为楼盘营造出繁荣的景象。

　　据记者了解，一些在2005年进入北京房地产市场的浙江炒房团，投资的主要方向是普通住宅和商铺，2008年楼市低迷时，他们又逢低买入不少房产。

　　2009年房价暴涨，这批民间投资者中的大多数人在高位抛掉了手中的一部分物业。上述浙江台州投资者表示，2009年时，房价一天一个价，2005年5000元/平米的房子，在2009年以超过2万元/平米的价格出手，能赚四五倍。还有一些人在2009年当年买房，只要有10%-20%的收益，马上就卖掉。

　　2010年4月“新国十条”出台后，调控政策抑制了房地产的投资、投机属性，这批浙江民间投资者退出北京、上海等一线城市，但他们并没有退出房地产市场，而是转战二三线城市。他们将目光投向房价不太高的三线城市的普通住宅，还有一部分将资金集中起来，从开发阶段就投入到商业地产项目中。

　　值得注意的是，虽然这些浙江民间投资者仍然留在了房地产市场中，但是，很多人也认识到今后可能不会再出现之前那种高回报率的情况了。

　　至今仍活跃在房地产市场中的北京浙江商会会长陈俊向记者表示：“从投资回报看，房地产投资的黄金时代已经过去，未来的趋势是稳中有升，没有大起大落的可能性。”

　　陈俊认为，虽然调控政策打压了房地产的投资属性，房价不会像以前那样暴涨，但是也并不会停滞不前，只是投资回报的时间拉长，杠杆效应没有先前那么大。但是，房子仍然是最好的保值、升值的工具，市场再不好至少可以收房租。

　　上述浙江台州投资者说，至今仍有不少浙商在二三线城市投资，最近就到山东济宁看过项目。这些城市的开发商需要大批外来民间资本投资，很欢迎他们进来。他预期的投资回报时间是2-3年。当问及是否担心没有人接盘时，他则自信地表示，投资靠的是先见之明，一定会有下一批外来投资者接盘。

　　去杠杆化成趋势

　　与上述浙江台州投资者对房地产投资仍存信心不同的是，另一些投资者选择离开房地产市场，在他们眼中，地产行业已经步入“日落西山”。

　　一位深圳的投资客在2010年调控政策出台后选择撤出房地产投资领域。该投资客在房地产市场上可谓身经百战，投资方向从高端住宅到工业地产。他向记者讲述，早在2005年，广东大批民间资本投入工业地产，自己买地自己建设，大约6至8年能够收回成本，回报率大约在12%-15%。在市区里，他们则专门投资黄金地段的高端住宅。

　　“在我眼中，房地产行业已经不再是朝阳产业。”上述深圳的投资者向记者表示，限购政策、贷款的收紧使得投资成本非常高，房地产投资的杠杆效应已经基本消失。同时，寻找投资回报高的项目变得比较困难，市区内高回报的高端住宅项目越来越少。而工业地产则竞争激烈，同时随着制造企业开始自己买地建厂房，投资价值也逐渐消失。

　　2010年退出房地产投资后，这位投资客转战私募，投入股市，然而去年资本市场的回报也不容乐观，这让他也有些无奈。

　　事实上，不论曾经投身于房地产市场的民间投资者们对市场有怎样的分歧，数据已经表明，在如今的房地产市场中，刚性需求者已经成为市场的主导。

　　北京市房协秘书长陈志表示，一季度全市新建普通住房的主要购买人群中，9成都是首次置业，投资投机性需求继续得到抑制。

　　链家地产市场研究部陈雪表示，北京市房协数据显示，新建普通住宅占到新建住房的88.9%，且中小户型成交占比达到七成，这说明经过长达一年的限购，商品住宅市场形成较为稳固的购买群体，刚需购房者成为市场绝对主导。

　　“可以说目前的购房群体对于价格的敏感程度较高，承受能力也并不强。在买房市场上，开发商推出的产品仍会尽量贴近市场需求，低价开盘和降价促销不可避免。即便是需求增加，价格也很难水涨船高。”陈雪说。

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，成交相对较好的多为性价比较高的项目，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，刚需总量庞大，但对价格依然敏感。