房企融资虽有缓解 资金困局并未生变

　　王营

　　房企融资环境已从去年最紧张时期有所缓解。

　　据链家地产市场研究部数据显示，今年一季度，在监测的50家上市房企中，有24家房企出现融资行为，包括自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等境内境外等不同方式，获得的资金超过700亿元。

　　联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中在接受记者采访时证实，开发商自去年5月以后一度停止企业债券的海外融资，但今年1月份开始又频繁发债，海外对房企未来前景变得趋于乐观，对企业现金流也没那么担心，这主要是国家货币政策放松以及开发商良好的销售业绩。

　　渣打银行在清明节前对内地开发商的调研亦证实，尽管开发商融资环境仍然寒冷，但尚未冰冻。大型开发商比较容易获得内地银行信贷，而银行对中小开发商的放贷仍然非常保守。开发商的融资成本也趋于下降。

　　楼市流动性出现缓解

　　央行报告显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比去年增加3320亿元，大幅超出市场预期，创出14个月新高；第一季度新增贷款规模达2.46万亿元，略超去年同期。

　　潘石屹认为，这是银根松动的标志。他说自己深刻感受到这一变化。“SOHO中国主要是投资型物业，银根的紧缩对我们的销售影响很大。由于1月份银根紧缩厉害，SOHO中国只卖了不到一个亿，2月也只卖了4个亿，而3月就销售了11个亿，这说明3月银根已经松动了。”

　　中原地产分析师刘渊称，从他们能监测到的数据看，近期房企融资一向紧张的环境有所缓解，除了原有的海外融资，也有国内融资。比如万科近期有几笔国内银行贷款和信托融资。刘渊认为，这与准备金率下调、整体流动性放松有关。“市场上钱多了，尽管对开发商没有直接利好，但间接利好。虽然开发商不能直接拿到，不过总比总量都没有的时候好，因为总会有间接渠道。”刘渊认为。

　　记者统计，以3月份开发商融资方式来看，多元化趋势十分明显。包括银团贷款、担保贷款、信托贷款、优先票据、股权质押贷款等。

　　SOHO中国执行总裁闫岩对记者表示，由于开发贷需要委托支付，是由银行直接支付给施工单位，而不能直接到开发商账户上，这阻碍了开发商进行开发贷的积极性。目前开发贷已非开发商融资的第一选择。

　　值得关注的是，从融资渠道上看，海外融资再度受到开发商青睐。最近龙湖签订的一笔24.3亿港元银团贷获得超额认购，而龙湖原计划融资20亿港元。

　　近期的海外融资案例包括，中国海外发展发行的五年期5亿美元债券2月16日在港交所挂牌，票面利率为4.875%；2月17日，瑞安房产完成4亿美元的优先票据发行；2月29日，新鸿基地产宣布，拟向专业投资者发行4亿美元，于2022年到期的债务工具；和记黄埔亦在不久前宣布，在年初发行的15亿美元债券的基础上增发不超过10亿美元；九龙仓也宣布发行6亿美元的担保票据。

　　胡继中称，海外融资包括银团贷款、发债和配售。而海外融资的最大优势是可以不受具体项目限制，而且一般是美元，还可以享受3-7年间美元贬值的好处。只是换汇方面要花时间。

　　据龙湖有关介绍，本次银团贷款的币种包括港币和美金，所贷资金可以在境外支付安排，由于国内各地均有招商引资的任务，汇入境内是以新设项目资本金的方式进入。

　　在境内银行市场，也呈现出资金优先流向低风险客户的趋势。龙湖地产旗下的北京大兴项目近日获得19亿元开发贷款，利率仅较基准利率上浮10%。

　　胡继中称，银团贷款的优势是利率低。另外，今年发债的成本较往年略有上升但并不明显，这也是开发商愿意接受海外融资的原因。

　　阳光厚土商业地产基金执行董事陈方勇也感受到了目前国内资本成本也在呈下降趋势，“至少现在信托和地产基金谈的成本在降，下降了2个百分点左右。”

　　渣打银行调研报告也证实，开发商融资成本也已从上期报告时的高点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而去年10月为9.9%；信托公司平均利率为17.2%，亦低于去年10月份的20%。值得注意的是，已经开始有8家受访公司表示下两个月获得银行贷款会更容易。

　　房企资金困境未根本改善

　　闫岩上述关于开发商融资方式解释的言外之意是，目前开发商所做的多元化融资，只是为了更方便还旧债。闫岩称，开发商融资环境好转并不大。从银行的角度看，由于宏观调控没有放松，银行并没有全面看好房地产，只是愿意给资信好、项目质量高的房企贷款。

　　也有银行业内人士分析表示，在当前房地产调控深入、银根定向紧缩的背景下，能取得类似龙湖等放贷规模和利率水平的开发企业仍然屈指可数，注定只能是个案。

　　陈方勇也表示，尽管他感受到资金成本在下降，但资金对开发商和项目更挑了。一方面担心兑付风险，另一方面对大势又开始看好。潘石屹称，对于住宅开发商而言，对资金影响最大的仍然是限购政策，目前开发商资金还是非常紧张。

　　渣打银行调查的30家开发商中，有25家认为今年二、三季度开发商将因大量信托贷款还款而面临严重的现金紧缺；有14家受访公司已听说有开发商拖欠银行或者信托公司的贷款。渣打银行分析师申岚称，拖欠贷款的情况正在发生，不过，开发商缺钱更多是拖延付款给供货商、市政府，而不愿意拖延银行和信托贷款， 因为这样会产生不良的信用记录。

　　记者在前不久杭州金星房地产破产事件中也发现，开发商除了有转移应该由银行监管的部分销售款行为以外，还拖欠了建筑商等建筑费用。

　　据花旗银行提高的数据显示，华润目前可支配现金为152.68亿港币，但短期到期债务却达220.73亿港币，短期到期债务与现金比高达144%；宝龙地产目前可支配现金是18.19亿港币，但其短期债务却达24.36亿港币，短期到期债务与现金比高达134%；此外远洋、富力、仁恒、世茂、雅居乐、保利香港等企业的短期到期债务与现金比均超过100%。

　　胡继中称，目前开发商所做的融资主要是为了还债。闫岩透露，继4月17日宣布以21.4亿元收购绿城上海天山路项目后，SOHO中国不排除继续与绿城洽谈收购合作的可能。

　　链家市场研究部陈雪称，大量的负债对于房企仍是重压，去年高企的融资成本带来的影响将在今年体现。今年房企对资金的渴求，或成为在历次调控以来最为紧迫的一年。

　　陈雪认为，当前银行放贷资金充足的利好条件可能只对一小部分房企有具体意义，多数开发商融资难度并不比去年低多少。很多二线甚至一线城市的中小型房企，信贷资质不断下滑，申贷难度增加。“在目前的融资环境下，中小房企只有更多依赖于销售回款，或是通过出售股权等资金腾挪的方式来解决资金问题。预期多数房企仍会积极扩大销售，以价换量仍不可避免。”