监管层再次警示房地产信托

　　

房地产调控影响显著，购房者观望情绪浓。由于房企资金危机加剧，信托计划成为融资主渠道。新华社发

　　有消息称又下发窗口指导，并叫停资管公司收购不良房地产信托资产

　　信息时报讯 （记者 徐岚） 房地产兑付风险铺天盖地的讨论难掩地产信托近期“抬头”趋势，3月份的房地产信托不仅发行量和收益率双双出现了明显升幅，以借新还旧的信托产品也正在悄然出现，火爆程度远超去年地产类信托最火热的时期。然而，地产信托逆势而上的趋势显然已经让监管部门警觉。昨日市场消息称，银监会再次向信托公司下发窗口指导，要求对以股权投资方式运用信托资金但实际上是融资类业务的信托项目，要符合“四三二”条件。同时，另一则未经证实的“银监会叫停资管公司收购不良房地产信托资产”消息也引发了业界关注。

　　地产信托频繁被“秒杀”

　　在沉寂多个月后，尽管房地产行业的调控仍无明显放松迹象，地产信托自3月份开始迎来兑付高峰，但是房地产信托却在行业对资金的渴求下逆流而上，再现一番繁荣发展的态势。

　　据普益财富统计，今年3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。不仅发行量出现了明显升幅，从预期收益率上看，期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品，3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33、5.00、115.00和27.08个基点。

　　“听说过信托产品秒杀吗？今天就发生了！一分钟不到，1.5亿，秒杀完成！就这样发生了！惨烈！”这条微博(http://weibo.com)近日引发了市场高度关注，在信托产品频遭指导，多项主力业务被相继叫停后，近期却频频出现产品短时间“被秒杀”事件，这样火爆的场面即使在去年地产类信托最火热的时期都没有出现过。微博中更多的信托从业者们纷纷表示，眼下这个市况信托产品被秒杀很正常，“最近我们公司连续推出4款房地产信托产品，平均额度在2个亿，收益在10%~13%之间，都是在当天几分钟内就卖光。好几个客户抱怨买不到，我们都没有办法交代。”部分产品甚至还常出现超额打款、信托公司要退款的状况，“虽说有些产品是预约的，但信托公司基本只接受“打全款”的客户，以前的“付定金”方式都不行，因为产品根本不够卖”。

　　信托公司再次被“提点”

　　这看上去似乎是一个很矛盾的命题，在房地产信托遭遇兑付危机、信托公司多项产品线均受到掣肘时，产品申购却越来越火爆。这使得监管层不得不再度“关照”房地产信托。

　　最新消息称，银监会日前再度对房地产信托下发窗口指导，要求严控房地产信托增长规模和警惕风险。此次窗口指导主要是针对对以股权投资方式运用信托资金，而实际上是融资类业务的信托项目，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”等条件，简称“四三二”。这一条规定几乎将大部分中小型房地产开发商拦在信托门外，也相当于变相叫停现在的房地产信托。

　　而记者接触的几位信托业人士也证实，监管部门确实有通过电话下达这一通知。实际上，这类简称“四三二”的窗口指导在去年就已提出，且对于融资类业务大多数信托公司都一直按此三个标准执行。此次监管层重申这项要求，主要原因是3月份房地产信托发行又有抬头的趋势，尤其是一些中型和小型信托公司发行这类产品的规模又上来了，这种趋势让监管部门比较警觉。

　　而在此之前，本周市场上还有另一则“银监会叫停资管公司收购不良房地产信托资产”的消息，不过该传闻并未被证实。业内人士称目前仍有资产管理公司在进行相关业务。近段时间来，众多地产基金与资产管理公司纷纷将目光投向了抄底面临兑付压力的房地产信托，某资产管理公司更已组建了100亿元的房地产信托收购基金。根据媒体爆料，由于担心房地产信托风险会向资产管理公司转移，银监会拟叫停资产管理公司对不良信托资产的收购，而银监会相关负责人暂未明确否认。

　　200亿地产信托存违约风险？

　　业界人士普遍认为，无论是变相叫停现在的中小型房地产信托，还是资产管理公司收购不良房地产信托，都不足为奇，关键是看房地产信托的风险敞口有多大。“其实业界的人都知道，近年来信托业并不是没有风险，而是有很多风险被掩藏了。”

　　有借有还，2012年房地产信托将进入集中兑付期。根据用益信托对过去两年房地产信托的统计，2012年一季度会有307.4亿元的房地产信托到期，二季度升至352.5亿元，全年的最高峰出现在三季度，规模达到439.6亿元，四季度仍有419亿元。

　　昆仑置业“信托门”事件引发了市场对房地产信托集中兑付风险的担忧，4月12日，昆仑置业集团发布声明，宣称媒体报道“公司资金链告急”不实。此事起因是，昆仑置业同杭州工商信托合作发行的“昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划”被提前清算，引发外界对昆仑置业资金方面的担忧。而据记者不完全统计，2012年提前到期的房地产信托数量已经多达18只。

　　房企最近“拆东墙补西墙”的行为引来市场人士的一片质疑，部分市场人士认为，总计近万亿的房产信托兑付总额将拖垮房企。中金公司预期，10%~15%的房地产信托项目可能在今年出现违约风险。如果按照2012年到期的产品规模来计算，这意味着，将有150亿元到230亿元的房地产信托项目可能有违约风险。