楼市脆弱复苏 谨防成交推涨房价

　　王营

　　粗略一看，4月18日国家统计局发布的3月份70个大中城市房价数据，平淡无奇，似乎尽在预料之中。

　　但21世纪不动产高级分析师粟日发现了两个变化的数据：3月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有8个，比2月份增加了4个；二手住宅环比上涨的城市有16个，比2月份增加了5个。

　　调控政策未发生变化，为何房价环比上涨的城市数量在增加？粟日认为，3月份新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市数量增加，主要还是由于成交量持续增长带来的效应。

　　本报记者调查发现，在北京等城市，已有个别项目逆市涨价，或者取消原先的促销优惠。

　　楼市缓慢复苏

　　同策咨询研究中心总监张宏伟称，从数据层面来看，各地围绕着“自住需求”的“微调”政策已经发挥作用，已促使2012年春节之后成交量逐步走向回暖，并且各地楼市在3月份商品住宅市场成交量呈现出快速回升的态势。

　　据粟日介绍，今年2月下旬开始的楼市小阳春行情，经过3月发酵，4月上半月继续增长。重点城市仍处于成交回升通道，其中北京新建住宅成交量比3月前半月增长23.3%，同比增幅则达36.6%。新房成交量的持续攀升，主要是源于低价楼盘供应量的增加和上市楼盘的适时打折和降价。

　　据中原对十大标杆房企监测，3月十大标杆房企销售面积约为400万平方米，环比和同比分别增加三成和一成。从供应量和销售量的对比可以发现，标杆房企库存量近期出现回落。

　　链家地产市场研究部陈雪结合国家统计局3月份房价数据分析，新增环比价格下降的城市数量变少，持平城市减少，涨价城市数量增多，这说明自去年四季度开始第一轮降价后，楼市进入了平淡期，房价下行的速度暂时放缓。3-4月，可能成为宏观调控两年以来第一个平稳调整期。

　　但粟日注意到，过去近两个月销售情况的好转，开发商回笼了一批资金，继续打折促销的意愿正在降低，个别畅销楼盘已放弃促销，甚至转为涨价。尤其是二手房市场，经过一个多月的回升，前期积累下来的符合刚需的房源，基本已消化完毕，部分业主趁机抬高挂牌价，使成交变得困难。4月上半月，北京二手住宅成交3473套，较3月上半月成交量下跌25.1%，与去年同期相比，下跌16%。

　　粟日据此认为，前段时期楼市成交回升所显示的复苏势头，仍然是脆弱的。一旦有某个政策施压的信号注入，回升的趋势就有中断的可能。

　　部分项目逆市涨价

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，在成交量回升的背景下，如果楼市不出现新一轮的政策打压的情况下，尽管价格走势出现反复，上半年内将会看到价格停止下跌。房企已敏感察觉到市场的一些变化，在目前北京住宅市场降声一片的大潮当中，一些项目却开始逆市涨价。

　　记者对北京市场调查发现，在涨价项目中，最具代表性的就是位于朝阳区的高端项目金茂府，该项目4月份新房源入市报均价为55000元/平方米，而其上期的报价仅为50000元/平方米。

　　部分刚需类项目也开始有价格上扬的趋势。北京南城的领海朗文世家，在前期特价14500元/平方米的基础上，目前均价涨至17000元/平方米；北面的保利罗兰香谷项目，也由特价14000元左右涨至16100-18000元/平方米；招商嘉铭陇原3月底新入市房源，拟售价格在36000-38000元/平方米之间，较去年6月入市的拟售价格上涨了2000元左右。另外龙湖时代天街、合生世界花园、住总万科金域华府等项目目前销售价格均有所上调。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这些逆市涨价的项目有一个共同之处，均为低价入市或前期曾有较大幅度的价格下调，并且都因此取得较好销售成绩。

　　例如，金茂府与龙湖时代天街项目均为低价入市，前者45000元/平方米，后者11800/平方米起，均创造了所在区域同品质楼盘的价格新低。金茂府自去年4月份以来共实现成交766套，其住宅报价从45000元/平方米逐步涨至50000元/平方米，再涨至55000元/平方米；龙湖时代天街开盘时，成交均价在11000元/平方米左右，随着开盘的旺销而逐渐提价，其4月份的成交均价已达13000元/平方米左右，自去年11月份入市以来共成交898套。

　　任启鑫认为，对这些涨价项目要不同看待。金茂府已实现销售53.34亿元，回款规模已能初步缓解项目公司的资金压力，支撑项目今后涨价之后的“慢销”状态，该项目的涨价有一定的实力支撑。但对于普通住宅刚需类产品来说，其涨价之后却会危机重重。此类项目均为区域内的底价产品，才能换取上述不错的销量，一旦涨价与周围在售项目持平，其性价比优势即不复存在，一旦周边有其他项目大幅降价，这些涨价项目销售即会陷入困境。

　　陈雪表示，目前出现的涨价楼盘还并不多，一些开盘拟售价格的上涨并不意味着实际成交价格提高。也不排个别项目借涨价来营造项目升值的假相。值得注意的是，在渣打银行的调研中，多数开发商仍然认为房价将继续下滑。

　　楼市就此回暖可能性不大

　　一位不愿意透露姓名的上市房企高管对记者称，近期他与行业内品牌房企交流时大家普遍认为，后市不确定性因素仍然很大。

　　张宏伟表示，成交量整体低迷的情况仍难改变，对后市还不能盲目乐观。以上海为例分析，4月第一周、第二周的商品住宅成交量分别为10万平方米、15万平方米，明显低于3月份的平均周交易量，尤其是相对于3月下半月20万平方米左右/周的成交量出现了明显的下滑。

　　张大伟认为，从目前整体市场来看，依然存在继续降价的空间，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，要慎重看待前期的“小阳春”行情，断言市场就此回暖还为时尚早，定价时不要轻易跟风，以免贻误最佳的出货时机。事实上，中央的调控信号没有任何变化，房地产整体环境依然从紧，诸多迹象表明，新房市场正在酝酿新一轮的降价，而二手房必然会跟随下行。“小阳春”行情要持续，也唯有降价。

　　粟日认为，成交量与房价之间的关系变化值得密切关注，如果房价上涨的城市数量不断增加，并成为一种潜在的趋势，不排除主管部门调整或加大调控政策力度的可能。