楼市未来：稳增长易博出位难

　　回建强

　　3月份楼市销量的反弹能否持续，关乎房地产相关企业的策略选择，关乎产业政策的调整，甚至关乎中国经济增长的大局。

　　日前国家统计局发布数据显示，前三个月房地产投资同比增长23.5%，其中住宅增长19%。与投资的正增长不同，市场销量同比明显下降，商品房回落13.6%，住宅回落15.5%，而办公楼同比增11.4%。数据清晰地显示，3月份的所谓回暖和反弹，目前看仅仅是季度内的短期变化，从销量同比看，无论是季度还是月度都是下降的。

　　如果对过去三个月中国房地产市场的运作做个评判，我们比较倾向的说法是“最困难时期已经过去”。房地产市场政策底已经出现，随之出现的应该是市场底。那么现在是不是市场底部呢？我们认为，市场底部并不是一个点的概念，而是一个时期，短则三个月，长则半年或一年以上。市场底部的形成需要不断地筑底和试探的过程。而现在则是筑底的前期。

　　既然是市场的筑底期，那么未来市场走向总的基调是“稳” ，而很难出现所谓的一个“拐点”，进而形成“V”形向上突破，即所谓的“博出位”。市场“出位”就打，这显然是当前房地产政策的运行模式。

　　未来市场维持不温不火的“稳增长”模式，主要受四个因素引导和制约：

　　其一，库存面积大。有关机构针对开发商调查后的研究显示，预测年底全国库存将增至35个月的消化量，而问题最严重的是二线城市。历史数据看，2011年1月到今年的3月份，全国35个重点城市6个月未售面积总额呈逐月上升态势。库存面积的增大一方面对企业资金链产生巨大压力，另一方面也将影响市场预期和判断。

　　其二，政策松动难。到目前为止，无论是实质性的政策条文，还是领导人的讲话吹风，都没有放松的迹象。即便一些地方政策在搞“小动作”，但只要与实质性放松贴边的政策，都将被中央叫停。限购不停，市场难起。SOHO潘石屹也认为，限购政策没有松动，依然不看好住宅市场，

　　其三，企业降价少。对于新房市场，房价的上涨有时候是刚性的，也是多方面的。社会固定资产投资的增加导致级差地租的增长即地价上升、货币增发导致的全行业成本上升、财务成本上升等。企业面对这种房价的上升，即便市场销量下降，也很难大幅度降价，降价销售意味着再生产能力下降。企业不降价或降价少，对应销售量也不会大涨。

　　其四，需求释放缓。限购条件下，购房需求将在可控的范围内缓慢释放。实际上所谓的“刚需”和“非刚需“都是相对而言的，刚需购房是马上入住，投资性需求本质上是一种流通过程，投资者无论是获利还是赔钱，房子最终还是回到居住者手中。因此，限制投资投机性需求，就是控制与压缩房屋流通的空间。缓慢释放需求，也有利于住房市场的”稳增长“。

　　综合来看，房地产市场已经进入了政策-市场相持发展的时代，政策为市场搭建了框架，季度性调控成为过去，市场周期性的大反弹和大回落也成为历史，温和增长是市场的共同期待。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心高级分析师）