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楼市未来:稳增长易博出位难

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-20 01:08 来源: 第一财经日报

  回建强

  3月份楼市销量的反弹能否持续,关乎房地产相关企业的策略选择,关乎产业政策的调整,甚至关乎中国经济增长的大局。

  日前国家统计局发布数据显示,前三个月房地产投资同比增长23.5%,其中住宅增长19%。与投资的正增长不同,市场销量同比明显下降,商品房回落13.6%,住宅回落15.5%,而办公楼同比增11.4%。数据清晰地显示,3月份的所谓回暖和反弹,目前看仅仅是季度内的短期变化,从销量同比看,无论是季度还是月度都是下降的。

  如果对过去三个月中国房地产市场的运作做个评判,我们比较倾向的说法是“最困难时期已经过去”。房地产市场政策底已经出现,随之出现的应该是市场底。那么现在是不是市场底部呢?我们认为,市场底部并不是一个点的概念,而是一个时期,短则三个月,长则半年或一年以上。市场底部的形成需要不断地筑底和试探的过程。而现在则是筑底的前期。

  既然是市场的筑底期,那么未来市场走向总的基调是“稳” ,而很难出现所谓的一个“拐点”,进而形成“V”形向上突破,即所谓的“博出位”。市场“出位”就打,这显然是当前房地产政策的运行模式。

  未来市场维持不温不火的“稳增长”模式,主要受四个因素引导和制约:

  其一,库存面积大。有关机构针对开发商调查后的研究显示,预测年底全国库存将增至35个月的消化量,而问题最严重的是二线城市。历史数据看,2011年1月到今年的3月份,全国35个重点城市6个月未售面积总额呈逐月上升态势。库存面积的增大一方面对企业资金链产生巨大压力,另一方面也将影响市场预期和判断。

  其二,政策松动难。到目前为止,无论是实质性的政策条文,还是领导人的讲话吹风,都没有放松的迹象。即便一些地方政策在搞“小动作”,但只要与实质性放松贴边的政策,都将被中央叫停。限购不停,市场难起。SOHO潘石屹也认为,限购政策没有松动,依然不看好住宅市场,

  其三,企业降价少。对于新房市场,房价的上涨有时候是刚性的,也是多方面的。社会固定资产投资的增加导致级差地租的增长即地价上升、货币增发导致的全行业成本上升、财务成本上升等。企业面对这种房价的上升,即便市场销量下降,也很难大幅度降价,降价销售意味着再生产能力下降。企业不降价或降价少,对应销售量也不会大涨。

  其四,需求释放缓。限购条件下,购房需求将在可控的范围内缓慢释放。实际上所谓的“刚需”和“非刚需“都是相对而言的,刚需购房是马上入住,投资性需求本质上是一种流通过程,投资者无论是获利还是赔钱,房子最终还是回到居住者手中。因此,限制投资投机性需求,就是控制与压缩房屋流通的空间。缓慢释放需求,也有利于住房市场的”稳增长“。

  综合来看,房地产市场已经进入了政策-市场相持发展的时代,政策为市场搭建了框架,季度性调控成为过去,市场周期性的大反弹和大回落也成为历史,温和增长是市场的共同期待。

  (作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心高级分析师)

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