曲子：美国房地产市场最新变化带来的启示

　　

　　2006年美国房地产泡沫破灭，2007年引发美国次贷危机，2008年终于点燃了美国金融危机，并迅速蔓延全球。三年后，欧洲主权债务危机爆发且演变成慢性经济病，目前仍在“重症监护室”观察。中国在美国金融危机的冲击下急速启动了财政与信贷双刺激计划，结果导致中国的房地产价格突飞猛进，今年两会期间，温家宝总理在记者招待会上还表示“房价远未回到合理价位，调控不能放松”。

　　引发这场全球金融经济“地震”的源头——美国房地产泡沫，至今已破灭6年。那么，美国房产价格是否已经开始止跌回升？美国的房地产市场是否存在更好的投资机会？不仅美国的投资者关注，全球投资者都在关注，而中国的一些投资者早已开始了购买行动。

　　这就需要我们仔细观察和分析，美国的房地产市场究竟发生了哪些重要变化。

　　 第一个重要变化：华尔街大佬开始争做“房东”。据媒体报道，华尔街的一些知名机构通过竞标房利美出售的大批丧失赎回权的房屋，成为“房东”。这一新的商业模式要求新业主应首先将买入的房屋出租，而不是转手销售。知名投资者对这一做法感兴趣可以表明，他们预计未来住房市场将有可观利润。

　　一家名为Waypoint的美国公司目前拥有大大小小的房屋将近1100套，而且还在以每天大约5套的速度买进。最近这家公司经过几轮竞价之后，以约14.8万美元的价格拍得一座独栋房屋，在2006年房地产市场泡沫破裂之前，这幢房屋的估价曾高达40万美元。而郊区出售的止赎房屋售价平均大约仅为其市场繁荣时期峰值的一半。由于买不起房而要求租房的人越来越多，房租持续上涨，这家投资公司就靠着买进止赎房产然后再出租的经营模式实现盈利。截至去年12月底，这项业务的投资回报率大约为8%至9%。随着租房价格的上涨，很多起初对这一模式持怀疑态度的投资者也加入了他们的行列，买止赎房屋出租渐渐成为一个新兴产业。

　　抄底止赎房屋的举动虽然主要受利益驱动，但客观上加速了市场消化止赎房产的过程，这为急于振兴房地产市场的美国政府提供了一种值得探讨的模式。最近，美国银行也启动了一个实验性计划，把面临止赎的房主的身份变为承租人，将他们的房产归于银行名下，然后免除剩余的抵押债务。

　　第二个重要变化：国际资本市场的“大钱”和“聪明钱”开始豪赌美国抵押贷款债券。格罗斯的规模2500亿美元的TRF目前MBS资产比重已达50%，这是PIMCO史上最大一次押注。有市场人士说，格罗斯这次融资千亿美元做多抵押贷款债券，可见其看多抵押融资债券的态度是非常确定的。“大钱”如此看多住房抵押融资债券，“聪明钱”也没闲着。据报道，前德意志银行明星交易员Greg Lippmann买了自己在金融危机爆发前对赌的同类抵押债券。

　　第三个重要变化：中国和亚洲的银行业开始取代欧洲的银行为纽约顶级地产提供贷款。根据债务分析机构特雷普公司的数据显示，中国银行从2008年开始显著增加了其对纽约房地产的借贷，目前借贷总额已达26亿美元，增长了4倍。据彭博社报道，欧洲银行业在欧债危机之后不得不退出在美国的房贷资产业务，而欧洲银行业退出的空缺目前均由亚洲特别是中国的银行业取代。

　　根据真实资本分析公司的数据，中国银行已经加快其在美国的借贷速度，去年8笔借贷的累计总额约为18亿美元，其中6笔是针对纽约房地产的。

　　第四个重要变化：中国买家开始抢购纽约顶级地产。纽约商业地产的价格已从2007年的峰值下降了40%多。据2011年6月香港《南华早报》报道，狂热的中国投资者通过出让股票证券和贷款，一出手就买下了整个办公楼层。

　　市场调查公司统计数据显示，纽约商业地产销售额2010年升至67亿美元，而2009年这一数据为38亿美元。

　　中国的房价已经上涨十年了，2008年国际金融危机爆发后，在货币信贷的双重刺激下，如今已到了疯狂的地步。目前中国的房价和供应量与美国房地产泡沫破灭高峰期相比有过之而无不及。目前中国房价处于暴风骤雨的前夜，手持大量投资房和现金者，都遭遇了前所未有的困境。现金持有者不知该如何选择投资？投资房持有者不知是否应该退出中国房市？而中国不少中小企业主由于缺乏资金周转已经被“憋死”，且这一过程还将持续。

　　而美国近期房地产市场的重要变化，会对那些持有大量投资房的富人们有所启示。中国房地产财富与美国的房产财富或将进入另一个转移或转换周期，人民币资产与美元资产也将进入一个逆转阶段。对比中美房地产价格，我们完全可以发现这样的结果，美国的房地产价格目前在谷底且已经持续四年时间，而中国房地产价格还在山顶位置。(曲子)

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　　（责任编辑：武晓娟）