量增价滞销售旺 郑州楼市春天姗姗来迟

　　□经济视点报记者 李志磊

　　 4月19日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，向社会公布了2012年第一季度郑州房地产市场的运行情况。

　　 一季度，郑州商品房价格总体平稳，成交量有明显回升。其中，3月份商品住房销售量达到67.37万平方米，同比增长79.99%，是郑州实施限购以来月度销量的最高值。此外，二手房成交量在3月份也有明显的提升。

　　 限购一年后，楼市终于赶上了开往“春天”的末班车。目前这种“量增价滞” 的现象是地产调控和金融政策共同作用的结果。

　　商品房存量巨大

　　 一季度，全市商品房竣工面积177.4万平方米，同比增长28.6%。其中，住宅竣工123.8万平方米，同比增长183.9%。与竣工面积的大幅增长截然相反的是，一季度全市商品房的投放面积均同比下降。其中市区商品住房投放面积83.3万平方米，同比下降32.74%。

　　 一边是不断增加的竣工面积，一边是连续减少的投放情况，面对之前观望情绪浓厚的市场，开发商的存量压力很大。

　　 “随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力将持续增大，这也是目前各个在售项目均采用促销手段来加快销售的原因。”郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说。

　　 进入3月份，受金融政策放宽之利，压抑的刚需得到释放，部分存量也得到消化。但相对2011年全年积累下的存量来说，3月份的销量只是九牛一毛，开发商依然面临着巨大的压力。所幸，当前全国楼市都相继出现了成交量回升的情况，这对开发商来说应该是个不错的消息。

　　 业内人士称，由于当前巨大的存量压力，开发商将会持续运用促销、折扣等营销手段，这也可能会引发今年的第一轮降价潮。

　　税收的杠杆作用

　　 一季度，二手房交易同样经历了一个由降到升，由冷到热的过程。郑州市区二手房交易面积环比分别为-42.12%、-0.17%和80%。

　　 除了跟新商品房一样，受调控政策和金融政策放松的影响之外，一个重要的原因就是郑州市地税局在3月份发文宣布的从4月份起调整存量房的计税标准，这促使一些已成交尚未过户的业主集中办理过户手续，当月交易量相对于1、2月份而言增长明显，达到15.66万平方米。

　　 业内专家指出，郑州市调整存量房计税标准的做法应该是一个风向标，房地产的行政调控不可能一直存在，一旦取缔，税收手段将会成为日后调控的主要方向。

　　 去年，国家在重庆和上海两地进行房产税试点，效果并不明显。然而，这并不代表以房产税为改革方向是错误的判断。此次郑州针对存量房计税标准的微调就已经掀起了如此轩然大波，可见房产税在调控中的杠杆作用。

　　刚需集中释放

　　 一季度，市区商品房销售面积出现了较大的回升，其背后的动力是广大刚需购房者的集中释放。

　　 据统计，3月份，郑州市区商品房销售面积为77.13万平方米，环比增长94.8%。这种情况的出现，是国家坚守地产调控政策和放松金融政策共同作用的结果。随着首套房贷款回归基准利率、存款准备金率下调等金融政策的放松，银行获得了新的贷款额度，信贷环境也相对宽松，这在一定程度上刺激了刚需客户，促使按揭购房的签约量增加。

　　 除此之外，开发商在巨大的存量压力之下，资金链十分紧张。为了尽快回笼资金，他们纷纷加大促销力度，特价、折扣、赠送装修、买房送车等活动层出不穷，变相地降低了价格，吸引了潜在客户。

　　 对于楼市这个迟来的“春天”，叶琦认为以此断言楼市回暖为时尚早。他提醒开发企业要顺应市场变化，正确判断市场形势，找准定位，注重产品的“居住价值”，在产品的品质和功能上下功夫。