银根微松难解房企贫血

　　□经济视点报记者 李晓莹

　　

　　 今年一季度，诸项利好因素刺激了部分刚需，各地楼市成交量均有较好表现。尽管普遍“贫血”的开发商可以此回笼部分资金，但是融资依然是所有企业的迫切需要。

　　4月16日，河南省住房城乡建设厅印发的《2012河南省住房和城乡建设领域对外开放专项工作方案》（以下简称《方案》），在金融、产业结构等方面为房地产业“出谋划策”，暗放银根“微松”信号。

　　调控效果持续显现，银根的紧缩功不可没。在当前金融环境下，银根松动尺度能有多大？企业能否借此输血成功？是否会导致调控果实的落空？

　　

　　资金缺口大

　　随着近期全国楼市相继出现成交量回升，楼市传导效应使得郑州购房者的消费信心逐步得到恢复。同时，受郑州都市区和新型城镇化建设大力推进等因素影响，购房者的消费信心也在一定程度上得到提振。

　　与此同时，由于销售形势的好转及传统旺季的到来，开发商趁势加推了部分房源、加快了推盘速度。最新数据显示，一季度郑州市商品房新开工面积同比增长59.9%，竣工面积同比增长183.9%。

　　一直以来，房地产行业以极强的吸金能力著称，银根的紧缩使房企不断进行金融创新。随着房地产市场越发转冷，各方资金均持审慎、观望态度，融资愈发艰难。尽管市场成交量小幅回升，开发商信心有所增加，有加速开发的意愿，但是资金问题仍然是燃眉之急。

　　国家统计局最新数据显示，1~3月，房地产开发企业资金来源增速比1~2月回落8.0个百分点，其中利用外资下降22.4%；定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。

　　河南省国内贷款仅占企业资金来源的8.3%，低于全国水平，60%以上的资金来源于自筹。建业住宅集团董事长胡葆森认为，当前半数以上的地产商只能靠物业管理费勉强维持。

　　

　　政府引导开放

　　今年是中原经济区建设继续腾飞的一年，房地产作为城镇化发展的助推器，其健康的发展对中原经济区建设至关重要。尤其在当前河南省的城镇化率仍然低于全国水平的背景下，市场前景更为广阔。

　　对此，《方案》特别提出要引导金融机构加大对房地产开发支持与资金投放力度，尤其重点支持品牌房企的融资需求。同时，提高行政效能，吸引省外房地产企业前来投资。

　　对于上市公司而言，其融资渠道和能力自然胜于中小房企。据悉，一季度全国有24家上市房企通过自身以及全资子公司的信托融资、银行贷款、出让股权等不同方式共筹得超过700亿元的资金。建业地产也刚刚通过发行1.75亿新加坡元优先票据获金。

　　对于并未上市，但有资信和品牌实力的房企，《方案》建议其通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力较强的大型企业和企业集团。而对于具备转让条件的开发项目，则允许开发企业以投资、入股或转让方式进行项目合作，鼓励规模化开发和集团化运作。

　　由于当前多元化、跨区域和品牌经营的房企仍在市场上有较强的竞争力，因此也为政府所鼓励。此外，政府还鼓励房地产企业到境外上市，直接融资。

　　

　　不会助推房价

　　调控前期银根紧缩，不少银行连正常刚需的按揭贷款都保证不了，购房者的配套资金迟迟到不了位的情况在全省普遍存在。此次政府引导金融机构加强对房地产企业的支持，可以放松的空间能有多少？

　　北京嘉汇泰盛投资基金管理有限公司总经理路运锋认为，刚需按揭贷款是应该予以满足的。同时，商业地产、保障房等不受调控限制的房产也应予以支持。

　　尽管国家信贷政策令银行贷款大幅缩减，贷款规模上受到限制，但是面向重点企业的开发贷一直在做。

　　“此次政府明确支持引导金融机构加大对房地产企业的支持，则可能会在各个渠道上都有松动。”路运锋说，尤其对于商业项目等的开发贷款应该逐步放开，而且面向的企业数量及贷款金额应有所提高。

　　自去年10月以后，银监会就不再批信托计划了。而在当前信托产品纷纷到期的情形下，国家范围内已经对此有所放松，以使后续计划顺利衔接。

　　面对银根的小幅宽松，是否会使房价下跌态势戛然而止甚或重新上涨，路运锋认为这种资金的投放与房价并没有必然联系。

　　“一方面，政府建的保障房可以平抑房价。另一方面，调整仅是对企业资金供应体系结构上的支持，不会直接对房价产生推动。”路运锋说，除非银根全方位放松，大规模的社会资金涌入，否则房价不会反弹。而当前大部分的民间资金处于观望状态，不可能进入房地产领域。

　　有业内人士称，尽管融资渠道微松，但是中小房企鲜有直接融资充血机会，行业洗牌仍将持续，通过并购等方式带动的产业升级仍是大势所趋。