成都写字楼泡沫已现

　　李秀中

　　成都100多个城市综合体的写字楼将在2012年集中上市，天量供应引发业界对成都商业地产泡沫的担忧。最近两家机构的一季度报告都预示，成都写字楼市场2012年将面临供大于求的严峻形势。

　　世邦魏理仕报告显示，预计二季度将会有巨量写字楼入市，将加剧供过于求的现状。仲量联行的报告也显示，大量新增供应及竣工高峰将令市场面临一定压力，预计未来12个月内全市空置率将有显著上升。

　　放量供应

　　四川省商业地产联盟统计数据显示，截至2011年5月底，成都在建和立项的城市综合体已经达到88个（商业体量超过5万平方米）。不过，锐利数据成都公司总经理郭洁认为，今年的数据将“远远不止，至少150个”。

　　世邦魏理仕的统计数据显示，2012年成都写字楼市场将出现供应高峰，创纪录地达到250万平方米，2011年这一数据还不到100万平方米。

　　不过，这一压力在一季度尚未显现。世邦魏理仕发布数据显示，一季度优质写字楼市场平均租金环比上涨1.1%至每月每平方米99.7元。新增供应量有小幅增量，但市场空置率依然存在微量下降，环比下降0.5个百分点至24.9%。

　　世邦魏理仕认为，这种增长仍旧是因为一季度新增供应量微少并不能满足市场需求，而新入市的坐落在市中心白扬大厦为优质甲级写字楼租金定价并不低，吸纳量也基本达到预期，使得租金有所上升且空置率下降。

　　仲量联行的报告也显示，成都写字楼市场在传统租售淡季的第一季度仍保持活跃，成都市甲级写字楼净吸纳量为31075平方米。虽受新项目入市影响，第一季度末全市甲级写字楼空置率升至23.1%，但受强劲租赁需求推动，可比项目空置率持续走低，降至15.7%。全市甲级写字楼平均有效租金持续上升势头，至季末微涨至每平方米每月119.6元，环比及同比分别增长0.2%、11.1%。

　　不过，世邦魏理仕预计二季度将会有大量写字楼入市，其中最令人瞩目的为来福士、铁狮门晶融汇以及华润大厦和时代8号。这些新增量将大大提升成都现有市场优质写字楼的质量及数量。而推迟在二季度入市的位于天府大道沿线的天量写字楼，将加剧供过于求的现状，持续影响这部分地区的售价及租金。情况不容乐观。

　　泡沫已现？

　　成都写字楼市场的现状已经引起当地业界的担忧，一些资深业内人士从目前供求关系的角度来看，认为成都写字楼市场已经出现了泡沫，而且在2012年很有可能会面临破裂。

　　不过，世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，从写字楼市场来看，一线城市以外的省会城市在未来一两年之内会有一个短期的放量供应，市场竞争会加剧。在这两年内，会超出市场需求，但是随着经济的不断发展，以及服务业比重的提高，这些供应量会被消化。

　　世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思也表示，从写字楼市场来看，目前的确碰到这样一个现实问题，短期内供大于求的情况会造成结构性空置率比较高。不过，他也认为：“虽然今年中国的GDP增长率下调到7.5%~8%左右，但是我们觉得还是有强劲的发展动力，这从整体上减少了整个写字楼市场和物业市场的风险。整体来看，风险是很低的。”

　　胡港文表示，短时间内放量供应可能最明显的一个现象就是租金、价格方面会面临压力。但是，如果看以往中国其他一些城市的办公楼市场发展，15年前陆家嘴的供需平衡现状可能比现在这些省会城市更严峻，但是也可以看到由于中国改革开放的发展带来大量需求，吸纳了大量的供应，现在陆家嘴的租金也很高。

　　他同时表示，整个成都市场可能有一个问题，前几年土地大量集中出让导致新增的写字楼供应量集中在短期放量供应。今后在发展中应从土地的供应源头上进行控制，更科学地去研究判断未来对办公市场的新增需求量，这样可以有调节性地增加新供应。