高利贷缘何偏爱房地产

　　中国三星经济研究院宏观经济与公共政策组

　　全球金融危机以来货币政策的失误导致民间高利贷泛滥，最大的隐忧是高利贷资本主要流入房地产行业。

　　前几年房地产行业的泡沫虚增导致房价的快速攀升，给高利贷资本提供了一个投机平台，同时该行业的高杠杆率也为高利贷的高利息提供了空间。

　　其运作模式是：先拿一部分钱（大概是20%~30%）把土地拿下来，然后由建筑工程单位带资建造，地基打好以后就可以预售回笼资本。因此企业就以每套20%~30%的启动资金通过预售回笼每套100%的资金。如果预售总套数达到开发总数的30%，那么企业的资金问题就基本解决，短期高利贷的高利息压力也就随之而去。而其他行业诸如制造业之类，由于资金杠杆率很低，同时产品的市场化竞争压低了企业的利润率，难以成为高利贷资本流入的行业。

　　同时，多数实体企业的资金受高利贷高回报的吸引，纷纷把本应投入到实体经济中的资本投入到房地产行业中，进一步加剧了该行业的风险。以温州为例，温州的房地产企业，很多是一个项目背后有十几个，甚至几十个股东，这些股东的钱都来源于实体企业。在温州2010年百强企业名录中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，其余40多家制造企业无一不涉足房地产开发。

　　所以说，如果具备高利贷资本流入的平台依然存在，则金融扶持中小制造业的愿望基本难以实现，受利率敏感性影响的也多是这类行业。货币紧缩和高利贷并存的局面，反而造成制造业的生存空间进一步被压缩，近年来受汇率升值和利率提高而造成资金链断裂的恰恰是这类企业，而不是政府口头调控的房地产行业。

　　从上市公司高利贷资本的流向来看，也佐证了房地产成为高利贷资本的吸金池。从上市公司发布的委托贷款公告中可以知道，这些高利贷资金的70%左右，涉入了房地产行业。而另一数据告诉人们，中国现在已经抵押的房地产总值约20万亿元，已经占到2010年全国生产总值的一半，可以看出，上市公司的高利贷资金，在炮制和助推房地产泡沫中发挥了特殊的作用。

　　国企由于资本宽松，在实体经济一直不景气的情况下，大量低息信贷资本甚至用来炒作房地产，这一点从2009年国企地王频出就可见一斑。因此，低利率对信贷资本的扭曲效应迫使民营企业转向非常规的民间借贷市场寻求资本，从而催生民间高利贷市场的发展。

　　多年来将房地产行业作为支柱产业的政策助推高利贷市场。房地产行业近10年来被作为各级政府的财政的主要收入来源和国民经济的支柱产业，获得了财政和信贷的大力支撑。

　　在房地产泡沫快速膨胀和高通胀蔓延的双重作用下，大量资本进入到房地产领域进行炒作。房地产市场属于资本密集型企业，同时也是高杠杆资金行业，为高利贷市场提供了资金使用空间。对个体投机者而言，低首付可以使投机者运用高利贷资金，通过快速盘升的房价博取利润空间。

　　对开发商而言，如果正规的信贷渠道受阻，通过高利贷市场的短期融资，即可用一小部分资金拍下政府出让的土地，而一旦获得土地出让权，即可通过中国特有的预售制回笼资金。可以说，在房地产泡沫快速膨胀期，高利贷市场起到了推波助澜的作用，二者相辅相成。

　　建议政府通过挤出房地产泡沫打击民间借贷市场的投机行为。民间资本投机的根源在于实体经济经营环境的恶化和房地产泡沫的蔓延，导致众多民间资本脱离实业经营投入到房地产投机中，在进一步吹大泡沫的同时也催生了高利贷。因此，通过挤出房地泡沫，使涌向房地产投机的民间资本重归实体经济发展的良性轨道，就可以从根本上杜绝高利贷市场的发展，以及由此带来的金融风险。房地产炒作的停止，可以从根源上部分斩断对高利贷资本的需求，从而降低整个金融市场的风险。

　　资料

　　刘建强其人

　　刘建强，1986年考入内蒙古青城大学公民建筑系，毕业后，被分配到东胜区教育局工作。

　　随着国家西部大开发战略的实施，他离开了工作岗位，走上自主创业之路。上世纪90年代初，刘建强通过竞聘当选为东胜第二建筑公司总经理。企业通过大变动大整合后，在刘建强的领导下，终于由一个“烂摊子”，变成了一个朝气蓬勃的企业。

　　1998年通过转制二建公司更名为建强建业发展有限公司，2001年刘建强在此基础上又成立建强房地产开发有限责任公司，2004年成立了鄂尔多斯恩德商贸发展有限公司。刘建强是三家公司的法人代表。　

　　2005年，他以每平方米6000元的价格，在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前，这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。

　　刘建强小时候家境贫困，吃了很多苦，深知读书的重要，在新世纪学校，他开设了“希望之心”、“春雷”班，每年拿出不低于50万元的资金资助家境贫困的学生，让他们在本校完成初中、高中的学业。

　　除此之外，还设立了董事长奖励基金，奖励品学兼优的学生和教绩突出的教师。2006年，新世纪学校被政府评估收回，但作为名誉校长的刘建强，仍然每年拿出不少于10万元用于师生的奖励经费。

　　刘建强在其家乡有着极高的声誉，公司所有的酒店宾馆都起名为“恩德民”，更让记者惊讶的是他的女儿叫刘传恩，儿子叫刘传德，一片浓浓的乡情和养育之恩跃然可见。

　　2008年8月8日，第29届奥运会在北京盛大开幕的那一刻，鄂尔多斯土地上也诞生了规划建设35层、138米高、建筑面积15万平方米的第一楼“方圆一厦”，这是鄂尔多斯市当时第一高楼，亦是建强建业公司的巅峰巨献。2011年10月份，“方圆一厦”停工，几乎同时，刘建强辞去《北方周末报》鄂尔多斯分社社长职务。

　　4月26日，记者从“打非吸办”办案民警处获知，刘建强目前处于监视居住状态，经常到该办接受调查。

　　根据公开资料整理