地下金融占八成 政府出手救市

　　王力凝 黄杰

　　随着鄂尔多斯爆出房地产危机，作为中国“能源双子星”的另一边——榆林市也快速走入公众视野。这两座地理位置仅相距100余公里的城市，有着极其相似的“发家史”——皆因丰富的煤炭资源实现经济的快速发展，一夜之间催生出众多亿万富豪，房价近年来年暴涨了10多倍。

　　鄂尔多斯房地产崩盘局势乍现之后，人们开始担忧，榆林是否会成为下一个鄂尔多斯？

　　《中国经营报》记者实地调查后发现，虽然榆林房价没有出现鄂尔多斯房价的暴跌现象，但已经进入了“有价无市”的尴尬境遇。另一方面，上千亿元的民间资本如何疏浚，也已经成为榆林市房地产能够安然渡过鄂尔多斯式地产危机的另一个关键问题。

　　成交量萎靡 开发商死扛

　　位于榆林市西南方向的经济开发区，是在百里荒漠上建起的一座新城。2005年前，据称楼盘开发商开着宣传车，到榆林各个县推销正在经济开发区建设的期房，却少有人问津。如今，这里成为中高档楼盘聚集的地方，房价也由当时的800元/平方米上涨到目前最高的1万多元，7年时间上涨了10多倍。

　　“现在整个小区，只剩一套小户型房源了。”在开发区东环路的塞维利亚楼盘，一位工作人员这样说道。他口中的这套“小户型”，实际面积为170平方米，单价为每平方米8900元（2010年时的售价为5200元）。据这位售楼处工作人员介绍，8900元的单价，必须一次性付清，且没有任何优惠。“如果不是现款，9000元老板也不卖。”他说。

　　随后，记者在阳光城、圣境名苑等多个楼盘走访时，遭遇了如出一辙的“房源短缺论”。记者注意到，大部分“均称只有一两套房子出售或直接没有现房”的楼盘项目，甚至没有封顶，但奇怪的是，房源居然已经销售告罄。

　　全国房价跌势汹汹，榆林市房地产业何以仍然价格坚挺，且大多数房源已经销售告罄？这是真相吗？

　　一家即将关门大吉的房地产中介机构负责人，向记者详解了这一假象背后的逻辑。她说，自2011年下半年以来，公司的生意就开始冷清，每个月成交一两套房都变得很困难。在2012年3月份，她准备把店面转让出去。然而转让公告贴出去一个多月，都无人问津，无奈之下遂打算转行将店面做成理发店。而鼎盛时期，张女士的中介行，每月成交量至少都在20套以上。

　　“现在榆林的房地产已经进入‘有价无市’的尴尬境遇，中介商几乎没有什么生意，我知道已经有超过5家中介倒闭了。”榆林一家房产信息网的负责人王先生告诉记者，他做这家信息网已经有6年的时间，目前这样冷清的场面前所未有。王先生称，去年年中榆林房地产市场异常火爆，一个人挂出卖房信息后，至少有七八个买家有意向购买。然而，今年年初以来，榆林二手房市场出现了大幅的下滑，虽然挂信息卖房的人很多，但是最终成交的比例并不高，很多原本打算买房的人都在观望。据他不完全估算，今年榆林市二手房成交量下滑了60%以上。

　　与此同时，记者在榆林走访了当地多家小额贷款公司和担保公司，均表示对于自有房地产住宅抵押贷款“不感兴趣”。表示可以抵押的只有一家担保公司，但是要求客户以低于市价50%的价格签署协议。

　　种种迹象背后，显示榆林当地民间资本对房地产业的估值和安全性正在产生前所未有的怀疑。

　　民资隐忧：纠纷直线上升

　　成交量大幅萎缩背后，被当地官方解读为榆林房地产商具备不一般的死扛实力。如在榆林市发改委副调研员李生润看来，“榆林市超过10家以上的大盘项目，背后真正的老板都是煤老板，这是榆林市地产业与鄂尔多斯地产业最大的不同之处。”李生润表示，榆林煤老板对于开发房地产有着特别的热情，因此当地稍有规模的房地产项目，大多数都与煤老板关系密切。

　　神木县是陕西省距离鄂尔多斯最近，也是全省最富裕的县。在当地采访时，一位不愿具名的煤老板就向记者表示：“我的将近10亿元的房地产项目全部是自有资金，没有一分钱借贷，根本不存在资金链问题。”他说，只要煤矿还在，对整个房地产项目的影响就不大。

　　但现实中，和鄂尔多斯一样，一方面，榆林卖房的开发商有“黑金”撑腰，另一方面还有大量的炒房客在利用民间资金囤房。

　　据西安交通大学经济与金融学院教授冯涛测算，榆林的民间资本至少在2000亿元，且主要流向了能源矿产和房地产两个行业。而榆林的民间资金，属神木、府谷两个县城最为活跃。

　　采访中，榆林市大多数当地官员认为“地产商（煤老板）自有资金庞大的特殊构成”决定榆林不会成为第二个鄂尔多斯，目前仍很难判断当地炒房族借用了多大规模的高利贷资金。而如果这一环节失控，像榆阳、神木这样的人均住房接近或超过1套以上的核心县区，或将掀起断崖式的房地产价格崩盘危机。

　　事实上，神木县乃至榆林的民间借贷纠纷也在直线上升。如在4月23日，神木县人民法院一天时间就公开审理了两起民间借贷纠纷案件。而仅在4月10日至4月23日之间的短短10个工作日，神木县人民法院就已经审理了近30起围绕高利贷而来的民间借贷纠纷案件。

　　“这些民间借贷纠纷案件中有相当一部分与借钱炒房有关。”据该法院一位人士介绍，神木民间借贷纠纷案件近一年来呈现出持续激增趋势，特别是鄂尔多斯出现危机之后，出现了很多了债权人临时要求债务人提前还债进而引发诉讼的案件。

　　当地一家拥有合法牌照的小额贷款公司负责人称，这一现象背后，是“榆林市80%以上民间资本都未能纳入合法资金流动管道的窘局”。他称，“如果房地产市场一直这样低迷下去，肯定会有一些没有合法牌照的典当行和担保公司会卷入炒房高利贷的风暴。”

　　政府出手严防

　　无论冯涛推算的2000亿元民间资金，还是榆林当地官方更为认可的1000亿元民间资本，其中又有多少流入了房地产领域？显然，这是榆林市疏浚民资洪流的关键课题。

　　就政府层面的动作看，一方面，榆林市从4月10日起，已围绕榆阳、神木、府谷、横山四个主要产煤县区，通过实地走访、问卷调查、数理模型等多种方式，对民间资本的融资规模、水平、结构等进行快速分析测算，其中要求特别摸清房地产业中高利贷资金可能存在的规模、大致数量及对应策略。“目前，这一调查还在进行中，仍然没有总结或预估出榆林市民间资本涉足房地产业的具体数据。”负责此项工作的榆林市政协有关人士称。

　　另一方面，记者独家获知，陕西省主要领导日前在榆林调研时，已经专门责成榆林市委、市政府要快速反应，出台预案机制，严防死守，杜绝鄂尔多斯出现的民间借贷和房地产业危机传导至神木县乃至整个榆林市，必要时，可动用之前当地部分县区成立的慈善基金等资金解渴，合理疏导民间资本洪流的债务危机。

　　然而，结合榆林的现实情况来看，政府出手的效果也需要进一步观察。以神木县为例，当地目前没有一家村镇银行，小部分民间资本虽可借助小额贷款公司借出，但此类公司又缺少吸入存款功能，这亦导致与房地产业有着千丝万缕联系的民间高利贷成为民间资本的主要流动形式，合法合规的小贷公司都公开融资渠道却被民间资本视为鸡肋。

　　“必须防止杜绝鄂尔多斯的悲剧在神木和榆林重演，建议省部、中央尽快启动神木县村镇银行的试点工作。”神木县金融办主任刘琦荣告诉记者，设立村镇银行，就是将地下大资金合法化，同时赋予了合法放贷以及合法吸存的功能。如此一来，借贷危机的风险就会小很多。他说，希望村镇银行等金融创新机制尽快注入神木乃至榆林，为随时可能大规模爆发的当地房地产业危机及早疏浚导航。